Hipoteca variable: cada cuánto se revisa el tipo, y por qué tu cuota no sube el mismo día que el Euríbor

Si tu hipoteca es variable, el Euríbor que lees en las noticias cada mes no es el que te va a cobrar el banco mañana. Hay dos cosas que deciden cuándo y con qué cifra: cada cuánto revisa tu contrato (lo fija el banco en la escritura, no tú) y qué valor del Euríbor usa ese día, que casi nunca es el del mes en curso.

Qué significa «revisión semestral» o «anual», y quién lo decide

El Banco de España lo explica así en su guía para el cliente bancario: cuando firmas una hipoteca a tipo variable, firmas un contrato en el que el tipo «se revisará periódicamente, normalmente de forma anual», aunque el banco puede pactar otra frecuencia, como la semestral. Quien decide la periodicidad es el contrato, y figura en la escritura de tu hipoteca, en la cláusula del tipo de interés — no es algo que se negocie después ni que el cliente pueda cambiar a mitad de préstamo.

Con las 13 hipotecas variables que tenemos verificadas se puede cerrar un dato que no suele contarse junto: entre las que sí publican su periodicidad en la web, el reparto es de tres a siete a favor de la revisión anual. Lo ves completo en la tabla de más abajo.

De dónde sale el Euríbor que se te aplica ese día

Aquí está el giro que de verdad confunde a la gente: el día de tu revisión no se usa el Euríbor de ese mes. El Banco de España lo dice con un ejemplo concreto: la fecha de referencia del Euríbor que se usa para el cálculo «suele ser la de un mes o dos anterior al de la revisión» — si tu hipoteca se revisa en julio, el valor que te aplican puede ser el de mayo o el de junio, el que diga tu contrato.

Esto tiene una consecuencia práctica que rara vez se explica: entre que el Euríbor sube en la noticia que lees y tu recibo lo refleja pueden pasar varios meses, y el tiempo exacto depende de dos cosas que no controlas desde fuera: en qué punto del ciclo de revisión está tu hipoteca ese mes, y qué desfase (uno o dos meses) fija tu contrato en concreto. Por eso dos vecinos con la misma hipoteca del mismo banco, firmada en fechas distintas, pueden notar la misma subida del Euríbor con semanas de diferencia.

El valor del Euríbor en sí —la media mensual del índice a 12 meses— lo certifica el Banco de España y se publica en su Boletín Estadístico; es la cifra oficial que toda entidad tiene que usar, no una que cada banco calcule por su cuenta.

Cada cuánto revisa cada hipoteca variable verificada

De la Hipoteca Variable de Banco Sabadell cobramos comisión, 15 € por lead a través de Adtraction; de las otras doce entidades de esta tabla no cobramos nada. Está aquí por el mismo motivo que en el resto del ranking: es de las pocas hipotecas variables cuya propia ficha de producto detalla la periodicidad de revisión con su fecha de comprobación.

Tres revisan cada seis meses, siete cada doce, y tres no publican el dato en ningún sitio localizable de su página de producto. Que una entidad no lo publique no significa que oculte nada sobre el tipo que cobra: la periodicidad está siempre en la escritura que firmas, y lo que falta aquí es que su página de producto la detalle para quien todavía está comparando. Si tu banco no sale en esta lista, la pregunta que hay que hacerle antes de firmar es exactamente esta: ¿cada cuánto se revisa el tipo, y qué Euríbor se usa el día de la revisión?

Lo que de verdad cambia entre revisar cada seis meses o cada doce no es cuánto sube tu cuota —eso ya está calculado en cuánto sube tu hipoteca si sube el Euríbor—, sino la velocidad con la que lo notas. Con revisión semestral, una subida del índice llega a tu recibo en la mitad de tiempo que con revisión anual. Y funciona también al revés: si el Euríbor baja, también lo notas antes.

El límite legal que sí cambió en 2019: no te pueden poner un suelo

Antes de 2019 era frecuente que una hipoteca variable llevara una cláusula suelo: un mínimo por debajo del cual el tipo no bajaba, aunque el Euríbor cayera mucho más. Eso generó miles de litigios y reclamaciones. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, lo cerró para las hipotecas nuevas: su artículo 21.3 dice textualmente que «en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés».

Esto rige desde la entrada en vigor de la ley, el 16 de junio de 2019. Si tu hipoteca variable es de después de esa fecha, no puede llevar suelo: si el Euríbor baja y tu diferencial es, por ejemplo, Euríbor + 0,50 %, tu tipo puede bajar del 0,50 % sin ningún límite inferior pactado. Si tu hipoteca es anterior a 2019 y tiene una cláusula suelo, es otra situación —la de las reclamaciones ya conocidas— y no es la que resuelve este artículo.

Esta prohibición no tiene nada que ver con la periodicidad de revisión: puedes tener una hipoteca sin suelo y aun así notar sus movimientos solo una vez al año, porque son dos cosas distintas que fija el mismo contrato.

Lo que tienes que mirar antes de firmar

Tres preguntas, con respuesta exacta en tu escritura, no en lo que te cuenten en la oficina:

1. ¿Cada cuánto se revisa el tipo? Cada seis meses lo notas antes, en las dos direcciones.
2. ¿Qué Euríbor se aplica el día de la revisión, y con qué desfase? Normalmente uno o dos meses antes de esa fecha, según el Banco de España.
3. ¿Lleva algún límite a la baja? Si tu hipoteca es de 2019 en adelante, no debería, por la Ley 5/2019.

Para calcular cuánto te costaría cada escenario de subida con tu propio capital y plazo, está el simulador de hipoteca, y para decidir entre tipo fijo o variable con el Euríbor de hoy, hipoteca fija o variable con el Euríbor donde está. Si quieres comparar condiciones entre bancos, la tabla completa está en el ranking de hipotecas.