Cambiar tu hipoteca de banco: cómo funciona la subrogación

Cambiar la hipoteca a otro banco se llama subrogación de acreedor, y tu banco actual no puede impedirla: el artículo 2 de la Ley 2/1994 permite hacerla «sin el consentimiento de la entidad acreedora». Lo único que puede hacer es intentar retenerte, y para eso tiene un plazo tasado de quince días naturales desde que certifica cuánto debes. Ese derecho suyo es, en la práctica, la mejor herramienta que tienes tú.

Subrogación de acreedor, subrogación de deudor y novación

Tres palabras que se confunden todo el rato y que no cuestan lo mismo.

• Subrogación de acreedor: la hipoteca sigue siendo tuya y cambia el banco. Es la de este artículo.
• Subrogación de deudor: la hipoteca se queda donde está y cambia quién la debe. Es lo que pasa al comprar una vivienda que ya tiene hipoteca o al repartirse un préstamo tras una separación.
• Novación: no cambia nada de eso. Es renegociar las condiciones con tu propio banco, y es exactamente lo que tu banco puede ofrecerte para que no te vayas.

Ninguna de las tres cancela la hipoteca: la inscripción del Registro sigue viva y solo cambia lo que dice. Eso es otro trámite distinto, el de cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y solo toca cuando ya no debes nada.

El Banco de España las separa en su guía y añade un orden de magnitud útil: «los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva». Traducido: si tu banco te iguala la oferta, la vía barata es quedarte.

Cómo funciona, paso a paso, y dónde están los dos relojes

El procedimiento está en el artículo 2 de la Ley 2/1994 y el Banco de España lo resume en el mismo orden:

1. El banco nuevo te entrega una oferta vinculante con las condiciones financieras del nuevo préstamo. Junto con ella, la ley le obliga a darte «un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora». Pide ese documento si no te lo dan: es donde está el coste real de la operación.
2. Tú aceptas la oferta, y esa aceptación autoriza al banco nuevo a notificárselo al tuyo y a requerirle el certificado de tu saldo pendiente.
3. Primer reloj: siete días naturales. Es el plazo máximo que tiene tu banco actual para entregar la certificación del importe que debes.
4. Segundo reloj: quince días naturales desde esa entrega. Durante ese plazo la subrogación no se puede formalizar, y tu banco puede enervarla.
5. Si el plazo pasa sin que formalices una novación con tu banco actual, se otorga la escritura de subrogación. La entidad nueva paga a la antigua el capital pendiente más los intereses y comisiones devengados y no satisfechos.

El artículo 2 remata el punto que más tranquiliza: «en ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago». Si tu banco no comunica la cantidad o se niega a admitirla, la ley prevé que el banco nuevo la calcule bajo su responsabilidad y la deposite ante el notario, y expresamente dice que las consecuencias de un error en ese cálculo «no serán repercutibles al deudor».

Los quince días en que tu banco puede retenerte

Aquí conviene leer la ley despacio, porque la diferencia decide qué pasa contigo.

Lo que la ley le da a tu banco es el derecho a enervar la subrogación, y solo se ejerce de una forma: «si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario». No le basta con llamarte, ni con prometerte por teléfono que te lo mejora, ni con mandarte una propuesta. Tiene que firmar contigo.

Esto cambia la conversación por completo. La oferta de otra entidad no es una amenaza vaga: es lo que pone a tu banco ante una decisión con fecha límite, porque para conservar el préstamo tiene que ponerte una mejora por escrito y que tú la firmes, dentro del plazo. La ley no le obliga a mejorarte nada; lo que hace es quitarle la opción de no contestar. Y como esa novación es un acuerdo, nadie te obliga a firmarla si lo que te ofrecen es peor que lo que ya tienes sobre la mesa.

De las tres vías que el Banco de España describe para mejorar una hipoteca que ya tienes —negociar una novación con tu banco, subrogarte a otro, o cancelar y contratar una hipoteca nueva— la subrogación es la única que activa este reloj, y por eso es la que merece la pena empezar aunque tu intención sea quedarte. Es también el momento natural para replantearse si conviene una hipoteca fija o una variable con el Euríbor actual, porque es justo lo que se puede cambiar.

Qué se puede cambiar con una subrogación, y qué no

Poco, y conviene saberlo antes de empezar. El artículo 4.1 de la Ley 2/1994 es tasado:

«En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.»

Tipo, plazo, o los dos. Nada más. El Banco de España lo repite en su guía —«se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos»— y añade la salida: «si se desea modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano con el banco una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca».

Así que una subrogación no es mudar tu hipoteca entera a otro banco con todas sus cláusulas renegociadas. No amplía capital, no cambia el sistema de amortización, no toca las garantías. Quien espera eso se lleva el disgusto en la notaría.

Cuánto cuesta: la ley te quita casi todos los gastos

Esta es la parte que casi nadie cuenta completa, y es buena noticia.

• El impuesto no se paga. El artículo 7 de la Ley 2/1994 declara exenta la escritura de subrogación en la modalidad gradual de actos jurídicos documentados.
• La notaría se calcula como «documento sin cuantía», el tramo más barato del arancel notarial, según el artículo 8 de la misma ley.
• El registro se calcula sobre el capital pendiente de amortizar «con una reducción del 90 por ciento», también por el artículo 8.
• Y el reparto de quién paga qué lo fija la Ley 5/2019. El artículo 2 de la Ley 2/1994 obliga expresamente a que el documento informativo de gastos observe el régimen del artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, que asigna al prestamista la gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción en el registro. De los gastos que esa norma reparte, al cliente le corresponde la tasación del inmueble.

La tasación es, por tanto, el único gasto del trámite que la ley pone de tu lado, y ni siquiera siempre: hay entidades que la asumen comercialmente si la operación llega a firmarse. MyInvestor publica sus condiciones de subrogación en su propia página, en el apartado de preguntas frecuentes, releído el 12 de septiembre de 2026: «nos hacemos cargo de todos los gastos de notaría, gestoría y registro. También nos hacemos cargo de la tasación, siempre que se firme la operación de subrogación». Y su importe mínimo cambia según el caso: 100.000 € para una hipoteca nueva y 70.000 € para una subrogación.

Lo único que puede costarte dinero de verdad: la comisión de salida

Es la pieza que decide si la operación compensa, y la propia MyInvestor la señala en la misma página como lo que no asume: «no asumimos el coste de la comisión de riesgo de tipo de interés del préstamo que aplican algunas entidades a sus hipotecas de tipo fijo».

Esa comisión tiene topes legales en el artículo 23 de la Ley 5/2019, y hay uno específico para las subrogaciones que merece la pena leer dos veces:

Los dos últimos son los topes generales, los mismos que explicamos al analizar cuándo compensa amortizar la hipoteca anticipadamente. Los dos primeros salen del apartado 6 del artículo 23 y son los que aplican al caso más frecuente de subrogación: irse de una variable a una fija. En todos los casos la comisión está doblemente limitada, porque «no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista» calculada según la fórmula de la propia ley, y tu escritura puede tener pactado un porcentaje menor que el máximo legal.

Y hay un detalle del mismo apartado 6 que conviene tener a mano en la negociación: si tu banco te retiene con una novación y en esa novación no se amortiza capital, «no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto».

Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019

Sigue valiendo todo, y esto casi nunca se dice. Por un lado, el artículo 1.2 de la Ley 2/1994 aplica la subrogación a los préstamos hipotecarios «cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada».

Por otro, la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 dice dos cosas. Que sus previsiones «resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor». Y, en su apartado 3, que «cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23». Es decir: el tope del 0,05 % y el cero a partir del cuarto año protegen también a quien firmó su hipoteca en 2007.

Una precaución antes de dar nada por hecho: la palabra que hay que buscar en tu escritura no es solo «subrogación». Las entidades desglosan varios conceptos distintos en su cuadro de comisiones, y conviene leerlos todos. Openbank, por ejemplo, publica los suyos abiertamente en la página de su hipoteca fija —releída el 12 de septiembre de 2026—: no cobra comisión «de apertura, amortización parcial, subrogación o cambio de condiciones», y sí recoge aparte una comisión por amortización total del 2 % los diez primeros años y del 1,5 % después, «con el límite de la pérdida financiera». Que estén los dos conceptos publicados es lo que permite hacer la cuenta antes de firmar. Lee tu escritura entera y, si no la entiendes, pide al banco nuevo el documento informativo de gastos que la ley le obliga a entregarte.

A qué tipo podrías irte hoy

Esta es la cuenta que hay que hacer antes de mover nada: cuánto pagas ahora y a cuánto podrías irte. De las diez hipotecas que tenemos verificadas una a una contra la web de su banco, estas son las ocho a tipo fijo con su TIN bonificado:

Y aquí va la advertencia que convierte ese gráfico en una cifra útil en vez de en un espejismo: ese es el tipo con todas las bonificaciones cumplidas, no el que pagarías de entrada. Ocho de las diez fichas del ranking publican un tipo mejor y otro peor según se cumplan o no sus condiciones, y lo que hay que cumplir son productos que hoy, si vienes de otro banco, no tienes: seguros de vida, de hogar, domiciliaciones, planes de pensiones. El coste anual de esos productos no aparece en el TIN, y en algún caso se come la rebaja entera.

Dos de las diez publican con todas las letras que su precio no depende de eso, y merece la pena mirarlas justamente por eso al comparar una subrogación:

• Pibank lo dice así en su página, releída el 12 de septiembre de 2026: «no condicionamos las ventajas de tu hipoteca Pibank Mixta a la contratación de otros productos, ni siquiera a domiciliar tu nómina con nosotros». Es una hipoteca mixta, así que su tipo inicial no es comparable con el de una fija sin decirlo.
• MyInvestor publica el mismo tipo con y sin vinculación, y su propio ejemplo de subrogación mantiene el 3,40 % TIN y el 3,61 % TAE de su hipoteca fija.

Para comparar de verdad, la cifra que sirve no es el TIN sino la TAE, porque incluye los costes asociados. Las condiciones actualizadas de las diez, con la fecha en que se comprobó cada una, están en nuestro ranking de hipotecas, y si te queda alguna duda sobre comisiones y plazos puedes revisar nuestras preguntas frecuentes.

En resumen, el orden que tiene sentido

1. Pide una oferta vinculante a otra entidad. Es lo único que activa los dos relojes; sin oferta no hay plazo que corra.
2. Exige el documento informativo de gastos con los límites máximos legales de la comisión de tu banco actual.
3. Mira tu escritura para saber qué comisión tienes pactada, con qué nombre, y compárala con los topes de arriba.
4. Escucha la contraoferta de tu banco durante los quince días, pero no firmes nada que sea peor que la oferta que ya tienes.
5. Compara por TAE, no por TIN, y descuenta el coste de los productos que te exijan para bonificar.

El articulado citado corresponde a la normativa vigente en la fecha de este artículo, comprobada en el texto consolidado del BOE el 12 de septiembre de 2026. Las condiciones de las entidades mencionadas se releyeron en su web oficial ese mismo día y pueden haber cambiado: verifica siempre las condiciones actuales en la web de tu banco. Esta información es divulgativa y no constituye asesoramiento financiero personalizado.