Amortizar anticipadamente significa adelantar dinero a tu hipoteca por encima de la cuota mensual, para reducir lo que debes. Siempre ahorra intereses, pero eso no significa que siempre sea la mejor decisión: depende de la comisión que te puedan cobrar, de tu tipo de interés y de qué harías con ese dinero si no lo destinaras a la hipoteca.
Cuánto te puede cobrar el banco por amortizar antes de tiempo
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija límites máximos a la comisión (técnicamente, compensación) que el banco puede cobrarte por amortizar anticipadamente, ya sea total o parcialmente:
- Hipotecas a tipo variable: como máximo un 0,15% del capital que amortices si lo haces dentro de los primeros 5 años, o un 0,25% si lo haces dentro de los primeros 3 años (son dos opciones alternativas, según lo que se haya pactado en el contrato). Pasado ese plazo, no se puede cobrar comisión por este concepto.
- Hipotecas a tipo fijo: como máximo un 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años, y un 1,5% a partir del año 10.
En cualquier caso, esa comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que le suponga al banco tu amortización anticipada, calculada según la fórmula que fija la propia ley. Revisa la escritura de tu hipoteca para saber qué porcentaje concreto tienes pactado, porque puede ser inferior a estos máximos legales.
Reducir cuota o reducir plazo: las dos opciones
Cuando amortizas una parte de la hipoteca, el Banco de España explica que tienes normalmente dos formas de aplicar ese dinero, según lo que hayas pactado con tu banco:
- Reducir cuota: bajas el importe que pagas cada mes, manteniendo el plazo de la hipoteca.
- Reducir plazo: mantienes la cuota mensual igual, pero terminas de pagar la hipoteca antes.
Ninguna opción es mejor en abstracto — depende de tu objetivo. Si necesitas más margen en tu presupuesto mensual, reducir cuota tiene más sentido. Si lo que quieres es pagar menos intereses en total y quitarte la hipoteca de encima antes, reducir plazo suele ahorrar más intereses acumulados, porque el capital pendiente baja más rápido.
Cuándo compensa amortizar
Amortizar anticipadamente compensa especialmente cuando:
- El tipo de interés de tu hipoteca es más alto de lo que razonablemente esperarías ganar invirtiendo ese mismo dinero en otro sitio, una vez descontados impuestos y riesgo.
- Ya estás fuera del periodo en el que aplica la comisión de amortización (o la comisión que tienes pactada es baja).
- Prefieres la seguridad de reducir deuda a asumir el riesgo de cualquier inversión alternativa — esto es una decisión legítima y personal, no solo una cuestión matemática.
Cuándo NO suele compensar
- Si tu hipoteca tiene un tipo de interés muy bajo (algo habitual en hipotecas fijas firmadas hace varios años, antes de la subida del Euríbor), el coste de esa deuda puede ser más bajo que lo que razonablemente esperarías obtener manteniendo ese dinero invertido o ahorrado a largo plazo.
- Si amortizar te deja sin colchón de emergencia. Adelantar dinero a la hipoteca no es líquido: no puedes recuperarlo fácilmente si luego lo necesitas para un imprevisto.
- Si la comisión de amortización que tienes pactada es alta y estás dentro del plazo en el que aplica, reduce buena parte del ahorro que ibas a conseguir.
Antes de decidir, compara siempre tres cifras: el tipo de interés de tu hipoteca, la comisión de amortización que tienes pactada (si aplica), y qué alternativa tienes para ese dinero si no lo amortizas. No existe una respuesta universal — depende de tu situación concreta, y si tienes dudas sobre qué te conviene fiscal o financieramente, conviene consultarlo con un asesor.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar cualquier cantidad, por pequeña que sea? Sí, no hay un mínimo legal, aunque algunos bancos fijan un importe mínimo operativo en su propio procedimiento. Consulta las condiciones concretas con tu entidad.
¿La amortización anticipada tiene algún coste además de la comisión? Generalmente no, salvo la propia comisión de amortización si aplica dentro de los plazos que hemos visto. No suele haber gastos de notaría ni registro por amortizar parcialmente, a diferencia de una novación o subrogación.
¿Es mejor amortizar hipoteca o hacer aportaciones a un plan de pensiones? Depende de tu situación fiscal, tu edad y tu horizonte temporal — son objetivos distintos (reducir deuda frente a ahorro para la jubilación) y no hay una respuesta genérica. Es una decisión que conviene valorar con calma, y si tienes dudas, con ayuda profesional.
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