Amortizar hipoteca anticipadamente: cuándo compensa y cuándo no

Amortizar anticipadamente significa adelantar dinero a tu hipoteca por encima de la cuota mensual, para reducir lo que debes. Siempre ahorra intereses, pero eso no significa que siempre sea la mejor decisión: depende de la comisión que te puedan cobrar, de tu tipo de interés y de qué harías con ese dinero si no lo destinaras a la hipoteca.

Cuánto te puede cobrar el banco por amortizar antes de tiempo

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija límites máximos a la comisión (técnicamente, compensación) que el banco puede cobrarte por amortizar anticipadamente, ya sea total o parcialmente:

• Hipotecas a tipo variable: como máximo un 0,15% del capital que amortices si lo haces dentro de los primeros 5 años, o un 0,25% si lo haces dentro de los primeros 3 años (son dos opciones alternativas, según lo que se haya pactado en el contrato). Pasado ese plazo, no se puede cobrar comisión por este concepto.
• Hipotecas a tipo fijo: como máximo un 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años, y un 1,5% a partir del año 10.

En cualquier caso, esa comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que le suponga al banco tu amortización anticipada, calculada según la fórmula que fija la propia ley. Revisa la escritura de tu hipoteca para saber qué porcentaje concreto tienes pactado, porque puede ser inferior a estos máximos legales.

Estos topes son los de la hipoteca. Si lo que quieres amortizar antes de tiempo es un préstamo personal, la ley aplicable es otra y los máximos son bastante más bajos: el 1 % o el 0,50 % del importe que devuelvas.

Y hay un caso en el que estos máximos bajan mucho: si el capital se reembolsa porque te llevas la hipoteca a otro banco mediante una subrogación pasando de tipo variable a tipo fijo, el apartado 6 del mismo artículo 23 topa la compensación en el 0,05 % durante los tres primeros años, y en nada a partir de ahí.

Reducir cuota o reducir plazo: las dos opciones

Cuando amortizas una parte de la hipoteca, el Banco de España explica que tienes normalmente dos formas de aplicar ese dinero, según lo que hayas pactado con tu banco:

• Reducir cuota: bajas el importe que pagas cada mes, manteniendo el plazo de la hipoteca.
• Reducir plazo: mantienes la cuota mensual igual, pero terminas de pagar la hipoteca antes.

Ninguna opción es mejor en abstracto — depende de tu objetivo. Si necesitas más margen en tu presupuesto mensual, reducir cuota tiene más sentido. Si lo que quieres es pagar menos intereses en total y quitarte la hipoteca de encima antes, reducir plazo suele ahorrar más intereses acumulados, porque el capital pendiente baja más rápido.

Cuándo compensa amortizar

Amortizar anticipadamente compensa especialmente cuando:

• El tipo de interés de tu hipoteca es más alto de lo que razonablemente esperarías ganar invirtiendo ese mismo dinero en otro sitio, una vez descontados impuestos y riesgo.
• Ya estás fuera del periodo en el que aplica la comisión de amortización (o la comisión que tienes pactada es baja).
• Prefieres la seguridad de reducir deuda a asumir el riesgo de cualquier inversión alternativa — esto es una decisión legítima y personal, no solo una cuestión matemática.

Cuándo NO suele compensar

• Si tu hipoteca tiene un tipo de interés muy bajo (algo habitual en hipotecas fijas firmadas hace varios años, antes de la subida del Euríbor), el coste de esa deuda puede ser más bajo que lo que razonablemente esperarías obtener manteniendo ese dinero invertido o ahorrado a largo plazo.
• Si amortizar te deja sin colchón de emergencia. Adelantar dinero a la hipoteca no es líquido: no puedes recuperarlo fácilmente si luego lo necesitas para un imprevisto.
• Si la comisión de amortización que tienes pactada es alta y estás dentro del plazo en el que aplica, reduce buena parte del ahorro que ibas a conseguir.

Y si lo que amortizas es el capital que quedaba entero, ten en cuenta que ahí no acaba todo: la deuda se extingue con ese pago, pero la hipoteca sigue inscrita hasta que la canceles en el Registro de la Propiedad con una escritura aparte, un trámite en el que casi todo es gratuito y que conviene hacer sin prisa; y si el préstamo llevaba un seguro de vida con prima única financiada dentro del capital, esa cancelación también lo extingue y te da derecho al extorno de la parte de prima que no hayas consumido.

Antes de decidir, compara siempre tres cifras: el tipo de interés de tu hipoteca, la comisión de amortización que tienes pactada (si aplica), y qué alternativa tienes para ese dinero si no lo amortizas. No existe una respuesta universal — depende de tu situación concreta, y si tienes dudas sobre qué te conviene fiscal o financieramente, conviene consultarlo con un asesor.

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