El 80 % que repite todo el mundo al hablar de hipotecas es el de la vivienda habitual. Cuando la casa que compras no va a serlo, varias de las hipotecas que tenemos verificadas ficha a ficha publican otro número: el 75 % en ING, el 70 % en Santander, Openbank y MyInvestor, y el 60 % en Bankinter. En la pregunta «¿cuánto puede cubrir mi hipoteca?» de su Hipoteca Fija, Banco Sabadell dice, en su página leída el 7 de noviembre de 2026, que «para segundas residencias, los porcentajes de financiación suelen ser inferiores».
Eso no es un matiz de letra pequeña. Sobre una vivienda de 150.000 €, bajar del 80 % al 75 % son 7.500 € más que tienes que tener ahorrados, bajar al 70 % son 15.000 € más, y bajar al 60 %, 30.000 € más. Y hay un segundo recorte que solo publica uno de ellos: el plazo, que en su caso pasa de 30 años a 25.
El punto de partida: de dónde sale el 80 %
El Banco de España lo explica en su Portal del Cliente Bancario al hablar de la tasación: «la cuantía del préstamo hipotecario está vinculada directamente con el valor de tasación de la vivienda», y lo habitual es «hasta un máximo del 80%» de ese valor.
Ese es el caso general, y es el que sostiene la cuenta de la entrada del 20 % que todo el mundo ha oído. Lo que no dice ninguna norma ni ningún organismo oficial que hayamos podido consultar es por qué ese porcentaje baja cuando la vivienda no es la habitual. Así que aquí no vamos a explicarte el motivo: no lo tenemos anclado en ninguna fuente y preferimos no inventarlo. Lo que sí podemos hacer es enseñarte, banco por banco y con sus palabras, qué publica cada uno.
Lo que publica cada banco, con sus palabras y su fecha
De las fichas que hemos comprobado, estas recogen en su propia página un porcentaje distinto para la vivienda que no es la habitual:
| Banco | Vivienda habitual | Segunda vivienda | Lo que publica |
|---|---|---|---|
| Banco Santander | 80 % | 70 % | «80% del valor de tasación de la vivienda» en habitual y «70%» en segunda residencia |
| Openbank | 80 % | 70 % | «hasta el 80% del valor de la vivienda en el caso de primera vivienda» y «hasta el 70% del valor de la vivienda en el caso de segunda vivienda» |
| MyInvestor | 80 % | 70 % | «esta hipoteca permite financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de adquisición y el valor de tasación de la vivienda» en vivienda habitual, y «adquisición de una inversión/segunda residencia hasta el 70 % del valor de tasación» en segunda residencia |
| Bankinter | 80 % | 60 % | «el importe del préstamo no podrá ser superior al 80,00% del menor de los dos valores: valor de compra o valor de tasación de la vivienda, y hasta el 60,00% en segunda vivienda» |
| ING | 80 % | 75 % (65 % si no eres cliente) | «para la compra o subrogación de una segunda vivienda se aplicará un 75 % para clientes de ING y un 65 % para no clientes» |
Las tres primeras están releídas en sus propias páginas el 15 de septiembre de 2026, salvo MyInvestor, cuya ficha se comprobó el 22 de septiembre de 2026. Las de Bankinter e ING vienen de nuestras fichas, comprobadas el 22 de septiembre de 2026: sus webs pintan el precio con JavaScript ante una lectura automática, así que sus frases van con la fecha en la que se leyeron y no con la de hoy.
Banco Sabadell es un caso aparte. En la pregunta «¿cuánto puede cubrir mi hipoteca?» de su página de la Hipoteca Fija, leída el 7 de noviembre de 2026, Banco Sabadell dice que «para segundas residencias, los porcentajes de financiación suelen ser inferiores». Es lo que dice esa pregunta, y por eso no la incluimos en esta tabla de porcentajes.
De las fichas restantes no se dice nada en esta tabla, y conviene explicar por qué: que su porcentaje de segunda vivienda no esté recogido significa que quien comprobó la ficha no lo encontró en su página de producto ese día, no que el banco no lo tenga. Puede estar en su ficha precontractual o aparecer al pedir la oferta vinculante.
Traducido a euros: la diferencia se paga el día de la firma
Aquí es donde el porcentaje deja de ser una cifra y se convierte en tu cuenta corriente. Sobre una vivienda de 150.000 €, aplicando cada porcentaje:
-
80 % — vivienda habitual 30.000 €
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70 % — segunda vivienda 45.000 €
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60 % — segunda vivienda 60.000 €
Cálculo propio sobre una vivienda de 150.000 €, aplicando cada porcentaje de financiación publicado. Es solo la entrada: los impuestos y los gastos de la compra van aparte.
| Porcentaje | Te prestan | Pones tú |
|---|---|---|
| 80 % — vivienda habitual | 120.000 € | 30.000 € |
| 70 % — segunda vivienda | 105.000 € | 45.000 € |
| 60 % — segunda vivienda | 90.000 € | 60.000 € |
Son cuentas propias de una línea y se pueden rehacer, y son solo la entrada. Los impuestos y los gastos de la compra se suman por encima de esas cifras, y tienen su propia cuenta en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa, donde además está el tercer sumando que nadie cuenta: lo que pasa si la tasación sale por debajo del precio que has pactado.
El segundo recorte, y el efecto es el contrario del que parece
Banco Santander es, de los de la tabla, el único que publica también un plazo distinto: «30 años» en vivienda habitual y «25 años» en segunda residencia, releído en su página el 15 de septiembre de 2026. Es decir, publica menos porcentaje y menos años para devolverlo.
La intuición dice que eso dispara la cuota. Hicimos el cálculo con el TIN fijo bonificado del 2,96 % que publica a partir del séptimo mes, y el resultado es el contrario:
| Vivienda habitual | Segunda vivienda | |
|---|---|---|
| Préstamo | 120.000 € a 30 años | 105.000 € a 25 años |
| Cuota mensual | 503,34 € | 495,74 € |
| Aportas tú | 30.000 € | 45.000 € |
La cuota de la segunda vivienda sale 7,60 € más barata al mes, porque el préstamo es más pequeño y eso compensa los cinco años menos de plazo. Y ahí está la lectura que importa:
El cálculo está hecho con la fórmula del préstamo francés —cuota = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i el TIN anual dividido entre 12 y n el número de meses— y con el tipo quieto en los dos casos, para que la única variable sea el importe y el plazo. Las condiciones de la tabla son todas de hipotecas a tipo fijo; si todavía estás decidiendo el tipo, esa es otra cuenta y está en hipoteca fija o variable con el Euríbor actual.
Para hacer esta misma cuenta con tu importe y con los tipos de cada banco verificado, está nuestro simulador de hipoteca, que calcula la cuota producto a producto en lugar de una cuota genérica.
La factura que no viene en la hipoteca: Hacienda te imputa una renta por tenerla
Esta es la partida que casi nunca entra en la hoja de cálculo, y es anual y para siempre. Si la segunda vivienda no la alquilas, Hacienda considera que te produce una renta por el mero hecho de tenerla a tu disposición, y la sumas a tu declaración.
Lo fija el artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF, y la Agencia Tributaria detalla en su manual de Renta 2025 los dos porcentajes y la condición que decide cuál se aplica:
- El 2 % «con carácter general», sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI.
- El 1,1 % si el valor catastral del municipio fue «revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva» con entrada en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
- Si el inmueble «careciera de valor catastral o este no haya sido notificado al titular», el 1,1 % se aplica sobre el 50 % del mayor entre el precio de adquisición y el valor comprobado por la Administración.
Con un valor catastral de 60.000 €, eso son 660 € al año al 1,1 % o 1.200 € al año al 2 %, que se suman a tu declaración. Y hay una frase de la AEAT que conviene leer despacio: sobre ese importe «no procederá la deducción de ningún tipo de gasto». No se descuenta el IBI, ni la comunidad, ni los intereses de la hipoteca que estás pagando por ella.
Una precisión sobre las fechas, porque aquí es fácil dar por buena una cifra de otro año: la condición del 1 de enero de 2012 es la que recoge la AEAT para los períodos impositivos 2023, 2024 y 2025, y esa regla se ha venido prorrogando ejercicio a ejercicio. Las cifras de arriba son las de su manual de Renta 2025.
Tres cosas quedan fuera de esta imputación, según el propio manual: la vivienda habitual, los inmuebles afectos a una actividad económica y los que generan rendimientos de capital. Esa última es la que separa los dos casos: si alquilas la segunda vivienda, declaras lo que cobras como rendimiento del capital inmobiliario en lugar de la renta imputada, y eso es otra consulta con sus propias reglas.
El porcentaje publicado es un máximo
Los porcentajes de la tabla son el máximo que publica cada entidad: Bankinter dice que el importe del préstamo «no podrá ser superior» a él, Santander indica «importe máximo: 70%» y Openbank «hasta el 70%». Lo que te concedan a ti lo decide la entidad al estudiar tu operación.
Si el 70 % o el 60 % se te queda corto para la operación que tienes en mente, la cuenta de la entrada de arriba te dice cuánto efectivo tendrías que aportar con cada porcentaje.
Las condiciones de cada entidad citadas corresponden a la fecha de verificación indicada en cada una y pueden haber cambiado. Verifica siempre las condiciones actuales en la web oficial de cada banco antes de contratar. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal personalizado.
