No es un porcentaje, son tres sumandos: la entrada, los gastos e impuestos de la compra, y la diferencia entre el precio que pactas y lo que diga el tasador. Los dos primeros se pueden calcular antes de empezar a buscar piso. El tercero no, y es justo el que descoloca operaciones enteras la semana antes de firmar.
La respuesta corta que circula —«el 20 % más gastos»— no está mal, está incompleta. Con las hipotecas del ranking abiertas una a una, se ve por qué.
La entrada: el 20 % es el suelo, no la cifra
De las hipotecas que tenemos verificadas, nueve publican que financian hasta el 80 % del valor de la vivienda. La décima es la Hipoteca Joven de Kutxabank, que publica un 95 %, y conviene decir lo que es: un producto para menores de 35 años, no una puerta abierta para cualquiera. Esa cifra viene de nuestra ficha comprobada el 11 de septiembre de 2026, porque hoy, 13 de septiembre, su página no se ha podido abrir desde nuestro servidor.
De las nueve restantes hemos vuelto a leer ocho hoy mismo y todas mantienen su porcentaje. Banco Santander lo publica así: “importe máximo: 80% del valor de tasación de la vivienda”, con un 70 % para segunda residencia — un recorte que también publican otros bancos y que sale caro si la casa no va a ser tu vivienda habitual, como detallamos en cuánto financian de verdad para una segunda vivienda. Openbank, “hasta el 80% del valor de la vivienda en el caso de primera vivienda y hasta el 70% […] en el caso de segunda”. La novena es Bankinter, cuya página devuelve un error a nuestro servidor: su 80 % es el de su ficha, comprobada el 11 de septiembre de 2026.
Así que sí, la regla del 20 % se sostiene. Pero es un porcentaje publicado como punto de partida, no un techo cerrado: cuánto financia el banco en tu caso concreto depende del estudio de tu operación, y ese porcentaje se negocia. Si llegas con menos ahorrado, pregúntalo antes de descartar la hipoteca.
Y conviene saber que las dos excepciones del ranking a ese 80 % —el 95 % de Kutxabank y el 100 % que publica ING para una primera vivienda de menos de 400.000 €— tienen la misma condición de entrada: la edad. Las dos se cierran pasados los 35 y los 36 años, y la edad también recorta por el otro lado el plazo máximo que te pueden dar, como explicamos en hasta qué edad te dan una hipoteca.
El giro: ese 80 % no se calcula sobre lo que pagas
Aquí está la parte que casi nadie cuenta y que solo se ve leyendo la letra pequeña de cada banco. El porcentaje no se aplica sobre el precio que vas a pagar, sino sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación.
No es una interpretación nuestra. Lo dicen ellos, con estas palabras, comprobado hoy:
| Entidad | Lo que publica |
|---|---|
| Openbank | “este porcentaje se aplicará sobre el menor de los siguientes importes: el valor de tasación o el valor de [compraventa]” |
| Banco Sabadell | “hasta el 80% del precio de la compraventa o del valor de la tasación (el menor de los dos) para la primera residencia” |
| ABANCA | “el 80% del menor de los siguientes valores: el de tasación del inmueble a hipotecar o el de la compraventa” |
| Cajamar Caja Rural | “se financia hasta el 80% del menor valor de adquisición y de tasación para vivienda habitual” |
| MyInvestor | “el 80 % del menor de los valores entre tasación y compraventa para primeras viviendas” |
Dos de los verificados —Banco Santander e ING— redactan su condición refiriéndose solo al valor de tasación, que no es exactamente lo mismo y por eso van aparte. Y Pibank es su propio caso: publica dos topes a la vez, “financiamos hasta el 90% del valor de compra, con un máximo del 80% del valor de tasación”. Es decir, puede llegar al 90 % del precio, pero solo si la tasación acompaña. Su préstamo arranca en 80.000 € y exige que el precio de compraventa supere los 100.000 €.
Si la tasación sale baja, no baja el banco: bajas tú
Esto es lo que significa en dinero. Imagina una vivienda que has pactado en 200.000 € y una hipoteca al 80 %:
- Si la tasación coincide con el precio, el banco presta 160.000 € y pones 40.000 € de entrada. El 20 % de siempre.
- Si la tasación sale en 190.000 €, el banco aplica su 80 % sobre esos 190.000 €: presta 152.000 €. Pero tú sigues debiéndole al vendedor los 200.000 € pactados. La entrada pasa a ser de 48.000 €.
Ocho mil euros más, por una tasación un 5 % por debajo del precio. Y ese dinero va encima de los gastos e impuestos, que se pagan igual.
Por eso la respuesta honesta a «cuánto necesito ahorrado» nunca es un número redondo antes de tener una casa concreta: el tercer sumando no existe hasta que el tasador entra en ella.
Los gastos: quién paga qué lo dice la ley, y no es lo que la gente cree
Desde la Ley 5/2019 el reparto está repartido por norma, no por costumbre. El artículo 14.1.e) lo dice literalmente: “los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista”, el banco “asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario” y “los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán al prestamista”.
Sobre el impuesto de la hipoteca, el propio artículo se remite a la normativa tributaria; quien lo resume de forma directa es el Banco de España: “tú pagarás la tasación mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría”.
Con dos matices que el mismo artículo 14 deja escritos: las copias de la escritura las paga quien las pida, y la comisión de apertura, si el banco la cobra, la pagas tú y no es un gasto de formalización sino precio del préstamo.
Cuánto cuesta esa tasación no lo publica el supervisor. MyInvestor sí da una horquilla en su propia web: “su coste oscila entre 250 y 600 €”. Va con el nombre de quien la publica, porque es su estimación y no un dato oficial.
Una cosa más de ese mismo artículo que conviene tener en la cabeza mientras ahorras: entre que el banco te entrega la FEIN y la firma tienen que pasar diez días naturales como mínimo. Es tiempo tuyo para leer, no un trámite.
Los impuestos: aquí no hay una cifra nacional, y quien te la dé se la está inventando
Este es el sumando que más varía y donde más se miente. Son dos impuestos distintos y excluyentes:
- Vivienda nueva: IVA al 10 %, tipo estatal. El artículo 91 de la Ley 37/1992 lo aplica a “los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas”. Sobre 200.000 €, son 20.000 €. A eso se suma Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo fija tu comunidad; el supletorio estatal es el 0,50 %.
- Vivienda de segunda mano: Transmisiones Patrimoniales, y el tipo lo aprueba cada comunidad autónoma. La ley estatal solo actúa de red: “si la comunidad autónoma no hubiese aprobado el tipo […] se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles”.
No vas a encontrar aquí el «10-12 % de gastos» que repite medio internet, y es deliberado: el Banco de España no publica ningún porcentaje orientativo sobre el precio de la vivienda, y dar una media nacional de un impuesto autonómico es dar una cifra que es falsa en la mayoría de comunidades. Mira el tipo de la tuya y súmalo a tus tres sumandos.
Ahorrar no basta: los ingresos también tienen suelo
La entrada es condición necesaria, no suficiente. Estas hipotecas del ranking publican además un umbral de ingresos con cifra:
- MyInvestor: “los titulares del préstamo firmantes de la hipoteca sin mochila tienen que tener unos ingresos mínimos conjuntos/individual de 4.000 € netos al mes”, y su préstamo mínimo son 100.000 €.
- Cajamar Caja Rural: “deben tener ingresos mensuales de la unidad familiar (prestatarios o intervinientes de la operación) mayor o igual a 4.000€”, con una capacidad de endeudamiento “menor o igual al 30%”.
- Bankinter: ingresos totales de los titulares por encima de 2.500 € mensuales, según su ficha comprobada el 11 de septiembre de 2026.
Que las demás no tengan una cifra de ingresos en su ficha no significa que no la pidan: significa que quien las comprobó no encontró un umbral publicado. Es una diferencia importante, y por eso lo decimos en positivo. Y si ya has recibido un «no» de alguna de ellas, conviene saber qué te tiene que explicar el banco cuando te deniega la hipoteca, porque esa explicación es la que te dice si el problema eran los ingresos, el historial o simplemente el banco elegido.
Esa capacidad de endeudamiento del 30 % que publica Cajamar es la otra mitad del cálculo: no solo cuánto tienes ahorrado, sino qué cuota soportan tus ingresos, que es lo que decide cuánto te dan de hipoteca según tu sueldo y cuánto capital compra esa cuota en cada banco.
Entonces, ¿cuánto necesito?
Suma estas tres cosas, en este orden:
- La entrada: el 20 % del precio si el banco financia el 80 %, sabiendo que ese porcentaje es el publicado y se negocia.
- Los impuestos y gastos: el IVA del 10 % si es nueva, o el tipo de ITP de tu comunidad si es de segunda mano, más AJD y la tasación.
- El colchón de la tasación: lo que falte si el tasador valora por debajo del precio pactado. Sobre el ejemplo de arriba, 8.000 € por una desviación del 5 %.
Con los tres sumandos hechos, la siguiente decisión ya no es cuánto sino cómo: si te conviene un tipo fijo o uno variable cambia la cuota que vas a pagar durante décadas. Y cuando negocies el porcentaje de financiación, ten presente que los productos que el banco te propone contratar para bajarte el tipo entran en la misma conversación y tienen su propio coste.
Cuando tengas la cifra, el ranking de hipotecas recoge las diez que hemos verificado una a una, con su porcentaje de financiación y su fecha de comprobación al lado.
