Si te retrasas en un recibo de la hipoteca, el banco no puede cobrarte el interés de demora que quiera: hay un tope legal, y es una fórmula, no un porcentaje fijo. El artículo 114 de la Ley Hipotecaria fija ese tope en el interés remuneratorio que pactaste más tres puntos porcentuales, y ningún pacto en la escritura puede fijar uno más alto, aunque lo hayas firmado. Y hay un segundo límite que casi nadie conoce: ese interés de demora solo se calcula sobre la parte de capital de la cuota que ya has dejado de pagar, nunca sobre el resto de la hipoteca ni sobre los intereses que ya se han generado.
El tope: tu interés más tres puntos, y no admite pacto en contra
La regla está en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, con la redacción que le dio la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019: en un préstamo de una persona física garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, “el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquél resulte exigible”. Y añade algo que cierra cualquier resquicio: “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario”.
En la práctica eso significa dos cosas. Si tu hipoteca tiene un TIN del 2,80 %, el interés de demora que te puede cobrar el banco por un recibo impagado es como mucho un 5,80 % anual, no el 15 % o el 19 % que podía verse en escrituras de antes de la reforma. Y si tu escritura dice un interés de demora más alto —algunas hipotecas firmadas hace años lo llevan—, esa cláusula concreta es la que no vale: no hace falta pleitear para que desaparezca, la propia ley la deja sin efecto para cualquier recibo que venza hoy.
Esto no es lo mismo que la comisión por reclamación de posiciones deudoras que algunos bancos cobran aparte por el mero hecho de gestionar el impago: esa comisión tiene sus propias reglas y no la sustituye este tope del interés de demora, que es solo sobre el tipo que se aplica a la deuda.
A quién protege, y qué se queda fuera
El tope no es solo para la hipoteca de tu vivienda habitual: la ley habla de cualquier inmueble de uso residencial de una persona física, así que una segunda residencia también entra. Lo que se queda fuera es una hipoteca sobre un local comercial, una nave, o un préstamo concedido a una empresa en vez de a una persona física: ahí no hay este límite legal y el interés de demora se rige por lo que diga el contrato, con el único freno general de que no sea usurario.
Y una fecha importa: la redacción actual lleva en vigor desde el 16 de junio de 2019. Si tu hipoteca es anterior y no se ha tocado desde entonces, lo que manda es la cláusula con la que se firmó (que puede llevar un límite distinto, de una reforma anterior); si se ha novado o subrogado después de esa fecha, el tope de hoy se le aplica igual.
Solo se calcula sobre lo que ya has dejado de pagar, no sobre toda la hipoteca
Aquí está el hallazgo que de verdad sorprende: el interés de demora de la Ley Hipotecaria se devenga únicamente sobre el principal vencido y pendiente de pago, nunca sobre el capital que todavía no te tocaba devolver ni sobre los intereses remuneratorios de esa misma cuota. Un ejemplo con cifras redondas, no de una hipoteca real, para verlo en euros: una cuota mensual de 700 €, de la que 350 € son capital y 350 € son intereses, se queda sin pagar 30 días. Con un TIN del 2,80 %, el interés de demora (5,80 % anual) se aplica solo a esos 350 € de capital, durante esos 30 días: unos 1,67 €. No se aplica a los 700 € de la cuota entera, y mucho menos a los 150.000 € que puedan quedar pendientes de toda la hipoteca.
Y hay un segundo freno, tan importante como el primero: la ley prohíbe expresamente capitalizar ese interés de demora, es decir, sumarlo al capital para que a partir de ahí también genere intereses. El único supuesto en que sí se admite es el del artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y es un mecanismo propio de un procedimiento judicial de ejecución ya en marcha, no algo que el banco pueda aplicar mientras simplemente te has retrasado en un recibo y sigues pagando el resto.
Qué pasa si el retraso se alarga
Mientras tengas uno o varios recibos atrasados, lo que cambia es que ese interés de demora se va aplicando a cada cuota vencida, cuota a cuota: el cálculo de arriba se repite, no se dispara. Lo que sí cambia de verdad si el impago continúa es que el banco puede llegar a declarar el vencimiento anticipado de todo el préstamo (si se dan los requisitos y plazos que exige la ley para eso) y, a partir de ahí, entrar en un terreno distinto: la renegociación por el Código de Buenas Prácticas si cumples el umbral de exclusión, o el procedimiento de ejecución hipotecaria si no se llega a un acuerdo. Las dos cosas están explicadas, con sus plazos y requisitos, en nuestra guía sobre qué puedes pedir si no puedes pagar la hipoteca: este artículo es el escalón anterior, el del primer recibo que se retrasa, antes de llegar a esa situación.
Hay otro efecto que conviene no perder de vista: un impago prolongado puede acabar figurando en un fichero de solvencia patrimonial (uno de los que consultan los bancos al evaluar una operación nueva), y eso es justo lo que puede estar detrás de que, más adelante, te denieguen otra hipoteca o un préstamo en otra entidad. Si te llega una denegación así, el banco está obligado a decirte por escrito en qué fichero consultó y cómo acceder a tus datos para revisarlos: lo explicamos en me han denegado la hipoteca: qué te tienen que explicar y dónde mirar después.
Qué hacer en cuanto veas que vas a retrasarte
Lo más barato es avisar al banco antes de que venza el recibo, no después: muchas entidades permiten aplazar unos días el cargo o reorganizar el calendario de cobro sin que llegue a producirse el impago formal, lo que te ahorra directamente el interés de demora. Si ya se ha producido el retraso, pedir que te confirmen por escrito sobre qué importe exacto están calculando el interés de demora (que debería ser solo el capital vencido, nunca la cuota completa ni el resto de la hipoteca) es la forma más rápida de comprobar que te están aplicando la ley y no un cálculo hecho a su favor.
Y si lo que tienes por delante no es un recibo suelto sino una dificultad de pago que se va a prolongar, el paso siguiente no es este artículo: es comprobar si tu hipoteca está entre las verificadas en nuestro ranking de hipotecas y, sobre todo, leer qué puedes pedir formalmente al banco antes de que el impago avance más.
