Si has dejado de llegar a la cuota, lo que puedes pedir tiene nombre, orden y plazo: son las medidas del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, y se piden en un orden que no se puede saltar —primero la reestructuración de la deuda, después la quita del capital pendiente, después la dación en pago y, solo si la vivienda ya se ha ejecutado, el alquiler—. Pero antes de eso hay dos comprobaciones que deciden si todo lo demás sirve de algo: que tu banco esté adherido al código, porque adherirse es voluntario, y que cumplas el umbral de exclusión que fija la norma.
El código que te van a nombrar no es el que puedes pedir
Hay dos códigos de buenas prácticas, y el que más se nombró estos últimos años ya no sirve para pedir medidas nuevas. Es el error más caro de esta consulta, porque hace perder semanas a quien menos las tiene.
El Banco de España lo escribe hoy en su página de deudores hipotecarios en dificultades, y lo escribe en pasado: «desde 2022 existió un nuevo CBP para aliviar la subida de los tipos de interés cuyas medidas podían aplicarse hasta finales de noviembre de 2025 o hasta finales de mayo de 2026 para personas residentes en las zonas afectadas por la DANA». Aquel código, el del Real Decreto-ley 19/2022, nació para un problema muy concreto: las hipotecas variables cuya cuota se disparó cuando subió el Euríbor. Si tu hipoteca es variable y estás en esa situación, el contexto de por qué tu cuota se mueve y cuándo lo hace está en nuestro artículo sobre hipoteca fija o variable y qué está haciendo el Euríbor.
El que sigue vivo es el otro, el veterano: el del Real Decreto-ley 6/2012, que el supervisor describe como «en vigor desde el año 2012». Está en el anexo de esa norma y se ha modificado cinco veces, siempre ampliando los supuestos. Es el que se pide hoy, y es del que habla el resto de este artículo.
Tu banco solo está obligado si está adherido, y eso se comprueba
Esta es la segunda cosa que casi nadie sabe, y cambia por completo qué esperar de la llamada. El artículo 5.1 del Real Decreto-ley 6/2012 dice que el código «será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios». El Banco de España lo repite con las mismas palabras: «la adhesión al código de buenas prácticas es voluntaria, es decir, la entidad tiene que haberlo aceptado y sólo a partir de ese momento estará obligada a aplicar las medidas que en él se contemplan».
La otra cara de esa moneda es muy potente. El artículo 5.4 dice que desde la adhesión, y una vez acreditas que estás en el umbral de exclusión, «serán de obligada aplicación las previsiones del código de buenas prácticas». Y el 5.7 añade algo que importa a quien tenga la hipoteca vendida a un fondo o a otra entidad: el código «se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros», de forma que las entidades «adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero».
Comprobarlo no depende de lo que te digan por teléfono: la lista se publica en el Boletín Oficial del Estado. La más reciente al escribir esto es la Resolución de 17 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, publicada en el BOE del 27 de julio de 2026, y la propia norma explica que las variaciones se publican trimestralmente, así que conviene buscar siempre la última. Un aviso para buscar bien: la lista va por razón social, no por marca comercial, así que el nombre que hay que buscar es el que figura en tu escritura.
Cuáles de las diez hipotecas que verificamos son de entidades adheridas
Esto es lo que no puede contarte quien no haya abierto las fichas una a una. Hemos cruzado las diez hipotecas verificadas del ranking de hipotecas con el anexo de esa resolución del BOE, casando el nombre comercial con la razón social.
Nueve de las diez son de entidades que figuran en esa lista, con estos nombres exactos: «Banco Santander, SA», «Open Bank, SA», «Banco de Sabadell, SA», «ING Bank N.V. Sucursal en España», «ABANCA Corporación Bancaria, SA», «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito», «MyInvestor Banco, SA», «Kutxabank, SA» y «Bankinter, SA». Las dos correspondencias menos evidentes se comprobaron en la web de la propia entidad el 17 de septiembre de 2026: la hipoteca de Openbank se comercializa bajo «Open Bank, S.A.» y la de ING bajo «ING Bank NV, Sucursal en España».
La décima es Pibank, que en su propia página de quiénes somos, leída ese mismo día, dice ser «una marca comercial de Banco Pichincha España». Ni ese nombre ni «Pichincha» aparecen en el anexo de la resolución de 17 de julio de 2026. Conviene leer ese hecho por lo que es y no por lo que no es: la adhesión es voluntaria por ley, así que no figurar no incumple ninguna norma ni dice nada sobre cómo trata esa entidad a sus clientes. Lo único que significa es que, a la fecha de esa lista, las medidas del código no eran exigibles frente a ella. Y como la lista se actualiza cada trimestre, lo que hoy es así puede no serlo en la siguiente resolución.
Los requisitos: qué es el «umbral de exclusión»
El código no es para cualquiera que vaya justo: es para quien está en lo que la norma llama umbral de exclusión, definido en el artículo 3. Tienen que darse las tres circunstancias a la vez:
- Ingresos limitados. Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere «tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples anual de catorce pagas». Ese límite sube a cuatro o cinco veces en los supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante que el propio artículo enumera. No damos aquí la cifra en euros a propósito: el valor del IPREM lo fija cada año una norma distinta y no hemos podido confirmar hoy el de 2026 en una fuente oficial, así que es mejor hacer esa cuenta en el simulador del Banco de España que arriesgarse a un número desactualizado.
- Que la situación haya cambiado a peor. Que en los cuatro años anteriores la unidad familiar «haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad». La norma lista cuáles: familia numerosa, unidad monoparental con hijos a cargo, unidad con un menor de edad, discapacidad o dependencia, convivencia con familiares en esas situaciones, víctimas de violencia de género o de trata, y el deudor mayor de sesenta años.
- Que la cuota se coma la mitad de los ingresos. Que la cuota hipotecaria «resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar», o al 40 % en los supuestos de discapacidad del primer punto.
Hay además un límite de precio de la vivienda, en el artículo 5.2, y hay dos límites distintos: para las medidas en general, el precio de adquisición no puede exceder en más de un 20 % del que resulte de aplicar el índice de precios de vivienda libre del año y la provincia, con un tope absoluto de 300.000 €; y para la dación en pago, el listón baja al precio del índice sin ese margen del 20 %, con un tope absoluto de 250.000 €.
Y para la quita, la dación y el alquiler hace falta algo más (artículo 3.2): que la familia no tenga otros bienes con los que hacer frente a la deuda, que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad y que se concediera para comprarla.
Las cuatro medidas van en orden, y saltárselo no funciona
El Banco de España lo resume así: «de aplicación sucesiva, la primera es la reestructuración de la deuda. Si es inviable, podrás solicitar una rebaja del capital o la dación en pago de la vivienda. Finalmente, si esta se ha ejecutado, su alquiler por una renta favorable».
1. La reestructuración. Es la puerta de entrada y la que más gente necesita. Presentas la solicitud con la documentación del artículo 3.3 y la entidad tiene un mes para notificarte y ofrecerte un plan. Hay un momento a partir del cual esta puerta se cierra, y conviene saberlo desde el principio: el anexo excluye de esta solicitud a «aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta». Lo que el plan tiene que contener está tasado en el anexo:
- Carencia de cinco años en la amortización del capital. El capital de ese periodo puede ir a una cuota final, prorratearse en las restantes o una combinación de las dos. La carencia baja a dos años si el esfuerzo de la carga hipotecaria se ha incrementado en menos de 1,5 y la familia no está en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad.
- Ampliación del plazo hasta un total de cuarenta años contados desde la concesión del préstamo (o hasta siete años más, sin pasar de ese total de cuarenta, en el mismo supuesto atenuado).
- Reducción del tipo durante la carencia a euríbor menos 0,10. Y un matiz que depende de tu hipoteca: «en todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia».
- Se inaplican, con carácter indefinido, las cláusulas suelo del préstamo.
- Y no hay comisión por amortizar anticipadamente durante los diez años siguientes a la aprobación del plan.
Conviene entender lo que una carencia y una ampliación de plazo hacen de verdad: bajan la cuota de ahora y suben los intereses totales que acabarás pagando. Eso no las convierte en mala idea cuando lo que está en juego es la casa, pero sí explica por qué no se piden por gusto. El cálculo de qué le hace a los intereses alargar el plazo está desarrollado en nuestro artículo sobre reducir cuota o reducir plazo al amortizar, y sirve para verlo con números.
2. La quita del capital pendiente. Se pide cuando el plan de reestructuración resulta inviable, y el anexo define inviable con una cifra: el plan que deja «una cuota hipotecaria mensual superior al 50 por cien de los ingresos» de la unidad familiar. Aquí hay una diferencia importante que conviene saber antes de hacerse ilusiones: la quita la entidad «tendrá facultad para aceptar o rechazar» en el plazo de un mes. No es obligatoria. Lo que sí está obligada a hacer es calcularla por uno de los tres métodos del anexo —reducción del 25 %, o las dos fórmulas proporcionales que allí se detallan— y notificarte el resultado, decida o no concederla.
3. La dación en pago. Se puede solicitar «en el plazo de veinticuatro meses desde la solicitud de la reestructuración» cuando ni la reestructuración ni la quita resultan viables. Y aquí el código sí obliga: «la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado», y esa entrega «supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros». Además, si lo pides en ese mismo momento, puedes quedarte dos años en la vivienda como arrendatario pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. No se aplica si ya se anunció la subasta o si la vivienda tiene cargas posteriores.
4. El alquiler tras la ejecución. Es la última red, y el propio código la condiciona a que el lanzamiento se haya suspendido conforme al artículo 1.1 de la Ley 1/2013: en ese caso el deudor ejecutado puede solicitar y obtener del acreedor el alquiler de la vivienda «por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate», determinado por tasación.
Dos cosas que se activan el día que presentas la solicitud
No hace falta esperar a la respuesta para que pase algo, y esto es de lo más práctico del artículo.
La primera es el tope a los intereses de demora. El artículo 4 dice que, para quien esté en el umbral de exclusión, «desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia», el interés moratorio será «como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo». La fecha de la solicitud es la que enciende ese tope, así que retrasarla cuesta dinero cada día.
La segunda es el reloj del mes, que empieza con la solicitud «junto con la documentación» del artículo 3.3 —certificados de rentas, nóminas, certificados de prestaciones, y el resto que la norma enumera—. Presentar la solicitud incompleta no arranca el plazo. Y puedes ir por delante: el anexo dice que «el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente».
Si tu banco está adherido y no lo aplica, aquí sí hay a quién reclamar
Merece la pena señalar la asimetría, porque no es la habitual. Que un banco te deniegue un préstamo es una decisión comercial suya y no se puede reclamar. Que un banco adherido no te aplique el código, sí.
El artículo 6.6 del Real Decreto-ley 6/2012 permite formular ante el Banco de España «las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del código de buenas prácticas», que «recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España». Y el artículo 15 va más allá: el incumplimiento de las obligaciones de los apartados 4, 7 y 9 del artículo 5 y del 6.5 «se considerará infracción grave», sancionable conforme a la Ley 10/2014.
Entre esas obligaciones está una que se incumple a menudo y que casi nadie reclama: el artículo 5.9 obliga a las entidades adheridas a comunicar por escrito la existencia del código «para aquellos clientes que hayan incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria». Si has dicho en tu oficina que no llegas y nadie te ha nombrado el código, eso es exactamente lo que la norma manda hacer.
Cómo comprobar tu caso sin depender de lo que te digan
El Banco de España publica un simulador de elegibilidad y aplicación de las medidas de los Códigos de Buenas Prácticas, que sigue en línea al escribir esto. Pide datos generales y económicos y te dice si eres elegible; si además le das los datos de tu préstamo, calcula «los resultados del impacto de las medidas, aplicando los supuestos más beneficiosos». Es la forma más rápida de llegar a la oficina sabiendo qué pedir, en vez de preguntando qué se puede hacer.
Y una última cosa, porque es donde más tiempo se pierde: nada de esto se resuelve cambiándose de banco. Una entidad nueva no asume una hipoteca en dificultades, así que la vía es la del código. Si tu caso todavía no es «no llego» sino «me aprieta», el camino es otro y conviene recorrerlo antes: empieza por el comparativo de hipotecas verificadas una a una.
