Si te han denegado la hipoteca, lo primero que tienes que conseguir no es otra cita con otro banco: es el «no» por escrito. El artículo 11.6 de la Ley 5/2019 obliga al prestamista a informarte «por escrito y sin demora» y «de forma motivada» de la denegación, a advertirte «si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos» y, cuando el «no» venga de haber consultado un fichero, a decirte el resultado de esa consulta y el nombre y el responsable de ese fichero. Con esas tres cosas en la mano, un «no» deja de ser una puerta cerrada y pasa a ser algo concreto que se puede comprobar y, a veces, corregir.
Lo que la ley te obliga a recibir cuando te dicen que no
El apartado 6 del artículo 11 de la Ley 5/2019 es corto y conviene leerlo entero, porque casi todo lo que se puede hacer después está ahí dentro:
«Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos entregará una copia del resultado, el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.»
De ahí salen cuatro obligaciones que se pueden pedir una por una:
- Por escrito y sin demora. Un «no» por teléfono no cumple la norma. Y el escrito vale para algo muy práctico: es lo que enseñas en el siguiente banco cuando te pregunten si has solicitado la operación en otro sitio.
- De forma motivada. No es lo mismo «no encaja en nuestra política de riesgos» que «los ingresos acreditados no cubren la cuota junto con las deudas ya asumidas». La primera no se puede rebatir; la segunda te dice exactamente qué cambiar.
- Si lo decidió un algoritmo, te lo tienen que advertir. Esto importa más de lo que parece. Si la decisión se basó en un tratamiento automático de datos, el Reglamento General de Protección de Datos te reconoce tres derechos concretos frente a ese tipo de decisiones: obtener intervención humana, expresar tu punto de vista e impugnar la decisión.
- Y al avalista también. El artículo nombra expresamente al «fiador o avalista». Si alguien te iba a avalar, esa persona tiene su propio derecho a recibir la comunicación.
El Banco de España lo resume igual en su explicación del estudio de solvencia: la entidad consulta «el registro de la Central de Información de Riesgos del Banco de España y otras bases de datos» para comprobar tu historial, y si rechaza la solicitud «debe informarte de ello» para que puedas pedir la modificación de la información que fuera incorrecta.
Dos apartados del mismo artículo que cambian cómo se lee un «no»
Están justo encima del 11.6 y casi nadie los cita, aunque desmontan dos creencias muy extendidas.
Estudiarte es gratis. El artículo 11.2 obliga a las entidades a tener procedimientos internos de evaluación de solvencia «cuyo coste en ningún caso podrá repercutirse al potencial prestatario». Que te estudien y te digan que no no se te puede cobrar. Cosa distinta es la tasación de la vivienda, que es un servicio contratado a un tercero, sí se paga y es tuya: si la pediste tú, puedes llevártela al siguiente banco. Cuánto cuesta ese trámite y qué otros gastos hay antes de firmar está en nuestro artículo sobre cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar casa.
Que la casa sea muy buena no compensa un expediente justo. Es probablemente el malentendido más caro de todos, y el artículo 11.3 lo cierra: en préstamos con garantía real «la evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará», salvo que el préstamo sea para construir o renovar vivienda. Traducido: el banco tiene prohibido decir «como la casa vale mucho, si no paga la ejecuto y recupero». Te valoran a ti, y por eso una entrada más grande ayuda pero no sustituye a la capacidad de pago.
Y un tercero que conviene conocer antes de que a alguien se le ocurra maquillar la solicitud. El artículo 11.4 dice que una evaluación de solvencia mal hecha no le permite al banco resolver o modificar el contrato después… «salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información». O sea que la protección que te da la ley frente a un error del banco desaparece si el error lo provocaste tú. No es un consejo moral: es la diferencia entre un contrato firme y un contrato que te pueden resolver años después.
Si el «no» vino de un fichero, hay dos registros distintos y se corrigen en sitios distintos
Cuando el banco te diga qué base de datos consultó, lo primero es ver de cuál de las dos se trata, porque la respuesta no se parece en nada.
La CIRBE es la del Banco de España y no es una lista de morosos: recoge «los préstamos, créditos (riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) que cada entidad declarante mantiene con sus clientes». O sea que apareces en ella por deber dinero, no por deberlo mal, y es la que explica muchas denegaciones de quien nunca ha fallado un recibo: el supervisor informa mensualmente a las entidades «de las personas cuyo riesgo acumulado supere los 1.000 euros», y esa suma es la que la siguiente entidad ve antes de decidir. Pedir tu informe es gratis —«cualquier persona física o jurídica puede solicitar, de forma gratuita, los datos declarados en la CIR del Banco de España a su nombre»— por internet con certificado digital o Cl@ve, presencialmente con cita previa o por correo, y el plazo máximo de resolución son diez días hábiles, aunque por la vía electrónica el informe se genera en minutos.
Los ficheros privados de impagados son otra cosa: ahí sí figura quien ha dejado de pagar, y son los que más veces tumban una operación por un importe ridículo. Dos reglas del artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 resuelven casi todos los casos: la deuda tiene que ser «cierta, vencida y exigible» y no haber sido reclamada por ti, y solo puede mantenerse «mientras persista el incumplimiento, con el límite máximo de cinco años desde la fecha de vencimiento de la obligación» —desde el vencimiento, no desde la última llamada de cobro—. Si algo está mal, se pide el acceso y la rectificación al responsable del fichero, que tiene un mes para contestarte según el artículo 12.3 del Reglamento General de Protección de Datos, prorrogable en dos meses más si la solicitud es compleja. La lista completa de requisitos, con qué se puede discutir y qué no, está en nuestra guía de qué hacer cuando te deniegan un préstamo: el mecanismo es el mismo, cambie o no el producto.
Lo que sí conviene retener, porque refuerza lo de antes, es que ese mismo artículo 20 obliga en su apartado 1.f) a que, cuando la solicitud se deniega «como consecuencia de la consulta efectuada, quien haya consultado el sistema informe al afectado del resultado de dicha consulta». Es la misma obligación que el artículo 11.6 de la ley hipotecaria, impuesta por una segunda norma distinta. Si el banco no te lo dice, está incumpliendo dos.
Reclamar sirve para algunas cosas y no para otras
Conviene decirlo sin rodeos porque es donde más tiempo se pierde: el Banco de España no va a obligar a tu banco a darte la hipoteca. Conceder financiación es una decisión comercial de cada entidad, y el propio supervisor lo recuerda: «las entidades son libres para exigir a los clientes cualquier tipo de garantía antes de concederles la financiación que solicitan según su política comercial y de riesgos».
Lo que sí es un hecho comprobable, y por tanto reclamable, es cómo te lo comunicaron: si no recibiste nada por escrito, si el escrito no llevaba ninguna motivación, si no te dijeron que la decisión fue automática, si no te dieron el nombre del fichero consultado, o si no informaron a tu avalista. Eso se reclama primero al servicio de atención al cliente de la propia entidad —es un paso obligatorio— y después al Banco de España. No te dará la hipoteca, pero sí te dará el dato que necesitas para el siguiente banco.
Y después: el suelo no es el mismo en todos los bancos
Esta es la parte que convierte un «no» en información útil, y la que no puede escribir quien no haya abierto las fichas una a una. Cada entidad fija su propio umbral de entrada, y los que lo publican no coinciden.
De las hipotecas que tenemos verificadas ficha a ficha en el ranking de hipotecas, dos publican en su propia web un umbral de acceso con cifra, y entre uno y otro hay 1.500 € de diferencia:
- MyInvestor exige, según su propia página releída el 16 de septiembre de 2026, «solicitantes cuyos ingresos netos mensuales, ya sea de forma individual o conjunta, sean como mínimo de 4.000 €», y baja ese listón a 3.000 € «en el caso de funcionarios públicos».
- Bankinter publica que los ingresos totales de los titulares tienen que superar los 2.500 € mensuales. Su página solo se lee con un navegador completo, no con un lector automático —una limitación técnica suya—, así que este dato va con la fecha de la ficha, comprobada el 16 de octubre de 2026.
Un mismo expediente de 2.800 € netos entre dos titulares se queda a 1.200 € del mínimo publicado por MyInvestor y supera el de Bankinter. Eso es todo lo que hay detrás de muchos «no»: no es que no seas financiable, es que ese banco no trabaja tu tramo.
Y hay motivos de denegación que no tienen nada que ver contigo. MyInvestor publica también que «el importe mínimo del préstamo será de 100.000 €», con la salvedad de que baja a 70.000 € para subrogaciones de hipotecas formalizadas antes del 1 de octubre de 2018. Si pides menos, la operación queda por debajo de lo que ese banco publica como mínimo, por muy holgada que sea tu nómina. Es exactamente el tipo de «no» que se resuelve llamando a otra puerta, no mejorando tu perfil.
Una advertencia sobre cómo leer estas cifras, porque es fácil sacar la conclusión contraria. Son mínimos publicados, no muros. Un umbral comercial lo fija cada entidad y es el punto de partida de una conversación, no el final: si te quedas cerca, pregúntalo antes de descartar el banco, sobre todo si aportas una entrada mayor, un avalista o una antigüedad laboral larga. Lo que no se puede prometer es el resultado, porque esa respuesta solo la da la entidad.
Que en las demás fichas no conste una cifra de ingresos no significa que no la pidan: significa que quien las comprobó no encontró un umbral de acceso publicado. Es una diferencia importante y por eso lo decimos en positivo: estos dos publican un umbral con cifra para entrar, y son los que hay. Otras, como Unicaja, Kutxabank, Ibercaja o Cajasiete, publican cifras de ingresos para conseguir su tipo bonificado o su oferta, no para entrar. Si vas a cualquiera de las demás, el requisito habrá que preguntarlo.
Y conviene no confundir dos cifras que se parecen mucho y no significan lo mismo. Hay entidades que publican un nivel de ingresos que no es la puerta de entrada, sino el precio de la rebaja: Ibercaja pide 2.500 € al mes entre todos los titulares; Unicaja, 2.000 € netos de nómina domiciliada; Kutxabank, 3.000 € en nóminas domiciliadas; y Banco Mediolanum, 3.000 € de ingresos recurrentes domiciliados —desde 1.200 € también bonifica, pero menos—, y en todos esos casos esa cifra es la que da derecho a la bonificación completa del diferencial, no un mínimo para que te concedan la hipoteca. Comprobado en sus fichas el 21 y el 22 de septiembre de 2026. La consecuencia práctica es directa: si te han dicho que no, mirar solo los umbrales de bonificación te hará descartar bancos que sí te estudiarían, y al revés, cumplirlos no garantiza que te concedan nada.
Antes de repetir solicitud, merece la pena hacer la cuenta al revés y mirar qué cuota encaja de verdad en tus ingresos, que es lo que explicamos en cuánto te dan de hipoteca según tu sueldo. Ir con esa cifra hecha y con la denegación motivada en la mano cambia bastante la conversación en el segundo banco.
El articulado citado corresponde a los textos consolidados vigentes en la fecha de este artículo, consultados el 16 de septiembre de 2026. Las condiciones de cada entidad se comprobaron entre el 11 y el 16 de septiembre de 2026 y pueden haber cambiado: verifica siempre las condiciones actuales en la web oficial del banco. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero personalizado.
