No te dan un múltiplo de tu sueldo. El banco hace la cuenta al revés: mira cuánta cuota cabe en tus ingresos, y después convierte esa cuota en capital con su tipo y su plazo. Por eso la misma nómina no compra la misma casa en todas partes: con una cuota de 700 € al mes a 30 años, las hipotecas fijas que tenemos verificadas ficha a ficha prestan entre 144.002 € y 176.001 €. Son 31.999 € de diferencia sin haber cambiado ni tu sueldo ni tu cuota.
Primero la cuota: de dónde sale el 30-35 %
La cifra que todo el mundo repite tiene una fuente concreta. El Banco de España, en sus consejos para firmar una primera hipoteca, lo dice así: «en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos de una persona».
Esa frase tiene dos partes que casi nunca se citan juntas, y las dos cambian tu cuenta.
La primera: es la tasa de endeudamiento, no la cuota de la hipoteca a secas. Entran todas tus deudas. Banco Sabadell lo explica en su propia página de la hipoteca fija, releída el 13 de septiembre de 2026: «se recomienda que el porcentaje de los gastos destinados al pago de la totalidad de las deudas (hipoteca, préstamo personal,…) no supere el 35 %». Si ya pagas 200 € al mes del coche, esos 200 € no se suman a tu margen: salen de él.
La segunda: lo estiman las entidades, no lo manda la ley. La Ley 5/2019, que es la norma de las hipotecas, obliga al banco en su artículo 11 a evaluar «en profundidad la solvencia del potencial prestatario» y enumera qué debe pesar —«la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos»—. Lo que no hace es poner un porcentaje. Buscando en el texto consolidado entero el 13 de septiembre de 2026, las palabras «esfuerzo», «tercio», «porcentaje de los ingresos» y «endeudamiento» no aparecen ni una vez.
Con eso, la cuenta de partida es sencilla. Si ingresas 2.000 € netos al mes y no arrastras otras deudas, tu margen está entre 600 € (el 30 %) y 700 € (el 35 %). Vamos a usar los 700 € para lo que viene, porque es la parte que nadie cuenta.
La misma cuota, once capitales distintos
Aquí es donde el artículo deja de repetir lo que hay en todas partes. Una cuota de 700 € no es un capital: se convierte en capital con el tipo y el plazo de cada banco. La fórmula es la del sistema francés, que es el que el Banco de España describe como el habitual —«la cuota a pagar (capital amortizado + intereses) será igual durante la vida del préstamo»—, y se puede rehacer con una calculadora:
C = cuota × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) / i, donde i es el TIN anual dividido entre 12 y n es el número de meses.
Aplicada a las hipotecas fijas que tenemos verificadas, con 700 € al mes y 30 años, sale esto:
| Hipoteca fija | TIN bonificado | Te prestan | TIN sin bonificar | Te prestan |
|---|---|---|---|---|
| Ibercaja | 2,55 % | 176.001 € | 3,55 % | 154.922 € |
| Banco Sabadell | 2,75 % | 171.467 € | 3,75 % | 151.150 € |
| Caja Ingenieros | 2,90 % | 168.176 € | 3,90 % | 148.409 € |
| Openbank | 2,90 % | 168.176 € | 3,40 % | 157.842 € |
| Banco Santander | 2,96 % | 166.885 € | 3,96 % | 147.334 € |
| ABANCA | 3,20 % | 161.862 € | 3,90 % | 148.409 € |
| Unicaja | 3,20 % | 161.862 € | 4,20 % | 143.144 € |
| Cajasiete | 3,25 % | 160.843 € | 4,25 % | 142.294 € |
| MyInvestor | 3,40 % | 157.842 € | 3,40 % | 157.842 € |
| Bankinter | 3,50 % | 155.886 € | 4,80 % | 133.418 € |
| ING | 4,15 % | 144.002 € | 4,65 % | 135.754 € |
Son las once hipotecas fijas del ranking con un TIN publicado (Cajamar Caja Rural, que estaba aquí, ya no existe en nuestras fichas y se ha quitado; Ibercaja, Caja Ingenieros, Cajasiete y Unicaja se añaden el 25 de octubre, comprobadas el 20 de octubre de 2026). Las variables y las mixtas se quedan fuera a propósito: la Hipoteca Joven de Kutxabank es variable y no guarda un TIN con el que hacer esta cuenta, y la de Pibank es mixta —su 2,70 % es solo el tramo fijo inicial, así que estirarlo a 30 años daría un capital que no existe—. Los tipos son los que recogen nuestras fichas, comprobadas contra la web de cada banco entre el 19 de septiembre y el 30 de octubre de 2026 (ING subió su TIN el 9 de octubre); los capitales están calculados aquí con la fórmula de arriba, no copiados de ningún sitio.
Tres cosas que se leen en esa tabla y no en ninguna otra:
La columna de la izquierda es la buena y hay que ganársela. Los tipos bonificados exigen domiciliar la nómina y contratar seguros con el banco, y lo que cuesta mantener esa vinculación es un artículo aparte: de cada punto de bonificación que promete el banco, la TAE se queda con bastante menos. El propio Banco de España recomienda mirar antes la otra columna: «si sabes qué cuota deberías pagar sin contar con las bonificaciones, podrás tomar tu decisión de la manera más prudente».
En Banco Sabadell, no bonificarse cuesta 20.317 € de capacidad de compra. Su ejemplo publicado el 13 de septiembre de 2026 es exactamente un punto de diferencia, 2,75 % frente a 3,75 %, y ese punto son 171.467 € contra 151.150 € con la misma cuota.
Y hay una cuyo tipo no se mueve. MyInvestor publica el mismo 3,40 % en las dos columnas: su tipo es el mismo cumplas o no cumplas bonificaciones, así que el capital de su fila es el que te prestan sin más condición que la propia hipoteca.
El plazo mueve casi tanto como el tipo, y no siempre lo eliges tú
La tabla de arriba usa 30 años para todos, porque si no no se pueden comparar. Pero el plazo no es un dato del cliente: es una condición del producto, y no coincide. Y en la parte que sí eliges tú, cada estirón de cinco años baja la cuota cada vez menos y cuesta casi los mismos intereses: la cuenta está en a cuántos años pedir la hipoteca.
Entre las hipotecas fijas que tenemos verificadas, tres tienen un plazo distinto de los 30 años de la tabla, y no todas en la misma dirección. ING y la Vamos Fija de Ibercaja tienen el plazo más corto, 25 años —en ING además es plazo único, según su propia página, releída el 13 de septiembre de 2026: «el plazo máximo será de 30 años para la variable y mixta y un plazo único de 25 años para la fija»—. Y la Hipoteca Joven Fija de Caja Ingenieros va al revés: su página, releída el 20 de octubre de 2026, financia hasta 35 años, cinco más que el resto.
Y esos años pesan, en los dos sentidos. Con sus mismos 700 € de cuota y su mismo tipo: ING a 25 años deja el capital en 130.559 € en lugar de 144.002 €; Ibercaja a 25 años, en 155.163 € en lugar de 176.001 €; y Caja Ingenieros a sus 35 años reales sube a 184.555 €, por encima de los 168.176 € de la tabla a 30 y por encima también de los 176.001 € de Ibercaja, que tiene el TIN más bajo de todos. O sea que la diferencia real entre estas dos no son los 31.999 € del titular, sino 53.995 €: la que hay entre ING a 25 años y Caja Ingenieros a 35.
Conviene además saber de dónde sale cada plazo de la tabla. El de Banco Sabadell es un escenario nuestro, no su condición publicada: su página recoge los 30 años de su ejemplo representativo y para lo demás remite a la oficina —«para otros plazos, consulte en su oficina»—, así que su fila usa los 30 años comunes para que la comparación sea justa.
Del capital a la casa: el 80 % y lo que no cubre
El capital de la tabla no es el precio de la vivienda que puedes mirar, porque el banco no financia el 100 %. El máximo habitual es el 80 % del valor (la Hipoteca Fija Bonificada de Santander lo publica así en vivienda habitual, comprobado el 30 de octubre de 2026), y hay dos excepciones con nombre: la Hipoteca Joven de Kutxabank (la variable que se queda fuera de la tabla) llega al 95 %, y la Hipoteca Joven Fija de Caja Ingenieros, al 90 %, según su propia página releída el 20 de octubre de 2026.
Con el 80 % general, los dos extremos de la tabla a 30 años se traducen así:
- 176.001 € de préstamo (Ibercaja) son una vivienda de unos 220.001 €.
- 144.002 € (ING) son una de unos 180.003 €.
Y con el plazo real de cada una, el extremo alto cambia de mano: los 184.555 € de Caja Ingenieros a 35 años, financiados al 90 % en vez del 80 %, son una vivienda de unos 205.061 €. Más de 40.000 € de casa de diferencia con los 163.199 € que da ING a su plazo real (130.559 € al 80 %), con el mismo sueldo y la misma cuota.
Ese porcentaje es el caso general de cada banco, no un muro. Hay excepciones publicadas: ING recoge en su propia página que para una primera vivienda de menos de 400.000 €, siendo menor de 36 años, se puede llegar «hasta el 100 % del valor de tasación». Y lo que te concedan a ti depende de tus ingresos, de tu estabilidad laboral y de las garantías que aportes, y cambia de una oficina a otra. Si el porcentaje publicado se te queda corto, pregúntalo antes de descartar la operación.
Y ojo con sobre qué cifra se mide ese porcentaje, porque no siempre es la que pagas: la mayoría lo aplica sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra. Lo que sí conviene tener claro es que ese 20 % restante no es todo lo que necesitas ahorrado: van aparte los impuestos y los gastos de la compra, y eso tiene su propia cuenta en cuánto dinero hace falta tener ahorrado para comprar una casa.
Cómo hacer tu cuenta con tu sueldo
Con lo de arriba, el orden es este:
- Suma lo que entra en casa al mes, neto. Si vais dos, los dos.
- Resta lo que ya pagas de otras deudas: coche, préstamos, financiaciones a plazos.
- Calcula entre el 30 % y el 35 % de los ingresos y quédate con lo que sobra tras el paso 2. Esa es tu cuota realista.
- Convierte esa cuota en capital con el tipo y el plazo de cada banco, con la fórmula de arriba o con nuestro simulador de hipoteca, que hace esa cuenta con los productos que tenemos verificados.
- Divide el capital entre 0,8 para saber qué precio de vivienda estás mirando.
Y un último aviso sobre la tabla: el tipo bonificado más bajo no siempre es la hipoteca más barata. El caso de ING lo enseña bien — según sus propios ejemplos representativos, bonificarse le baja el TIN del 4,65 % al 4,15 % y le sube la TAE del 4,78 % al 4,88 %, porque los seguros que exige cuestan más de lo que ahorra el tipo. Esas cifras son las de nuestra ficha, comprobada el 9 de octubre de 2026 directamente en su web. La conclusión práctica no cambia: el capital que te prestan lo decide el TIN, y lo que te cuesta lo decide la TAE. Para eso está el ranking de hipotecas, con las dos cifras de cada una y su fecha de comprobación.
Las condiciones de cada entidad citadas corresponden a la fecha de verificación indicada en cada ficha y pueden haber cambiado. Verifica siempre las condiciones actuales en la web oficial de cada banco antes de contratar.
