El plazo es la única pieza de tu hipoteca que eliges tú: el tipo lo pone el banco, el capital lo pone la tasación y las bonificaciones las pone su catálogo. Y la respuesta corta es que conviene el plazo más corto cuya cuota puedas pagar sin ir justo, porque alargar baja la cuota cada vez menos y encarece el préstamo siempre lo mismo.
La cifra que lo demuestra, sobre 150.000 € al 2,75 % TIN fijo: los cinco primeros años de más te quitan 204,68 € de cuota al mes y cuestan 11.952 € de intereses; los cinco últimos te quitan 79,60 € y cuestan 12.860 €. Prácticamente el mismo precio por dos veces y media menos de alivio.
Antes de la tabla, lo que nos toca decir: de la Hipoteca Fija de Banco Sabadell cobramos comisión, 15 € por lead a través de Adtraction. Usamos su ejemplo por un motivo técnico y no comercial —es de las pocas que publica su cuota exacta con su TIN, así que permite comprobar nuestro cálculo contra una cifra suya— y este artículo no recomienda esa hipoteca por el plazo: la aritmética de abajo es la misma en cualquier banco.
La tabla: cuota, intereses y lo que cuesta cada tramo
Partimos del ejemplo representativo que publica Banco Sabadell en su web, leído el 25 de septiembre de 2026: «hipoteca fija bonificada 2,75 % tin (3,58 % tae). plazo: 30 años (para otros plazos, consulte en su oficina). cuotas: 359 cuotas de 612,36 euros/mes y una última cuota de 613,42 euros. importe total préstamo hipotecario: 150.000 euros».
Sobre ese mismo importe y ese mismo tipo hemos calculado la cuota a cuatro plazos con amortización francesa, que es el sistema de cuota constante con el que se firman prácticamente todas las hipotecas en España. El cálculo es nuestro, y la prueba de que el método es correcto es la última fila: nos da 612,36 € al mes, la misma cifra al céntimo que publica el banco (y, con su tipo sin bonificar del 3,75 %, 694,67 €, también idéntica a la suya).
| Plazo | Cuota al mes | Total desembolsado | Intereses | Cuota que ahorras respecto al plazo anterior | Intereses que cuesta ese tramo |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 años | 1.017,93 € | 183.228 € | 33.228 € | — | — |
| 20 años | 813,25 € | 195.180 € | 45.180 € | −204,68 €/mes | +11.952 € |
| 25 años | 691,97 € | 207.590 € | 57.590 € | −121,28 €/mes | +12.410 € |
| 30 años | 612,36 € | 220.450 € | 70.450 € | −79,60 €/mes | +12.860 € |
[!grafico:cuota-por-plazo]
Dónde está el codo, con una cifra que no verás en ningún simulador
Las dos últimas columnas son el artículo entero. Divídelas y sale cuántos euros de intereses te cuesta cada euro de cuota que te quitas de encima:
- De 15 a 20 años: 58 € de intereses por cada euro mensual de alivio.
- De 20 a 25 años: 102 €.
- De 25 a 30 años: 162 €.
El mismo estiramiento de cinco años cuesta casi el mismo dinero las tres veces, pero cada vez compra menos. El tramo barato es el primero y el caro es el último, y ese es el codo: si dudas entre 25 y 30 años, estás pagando la parte más cara de la curva por 79,60 € al mes. Si dudas entre 15 y 20, estás comprando la parte barata.
Dicho al revés, que es como suele aparecer la decisión: pasar de 30 a 25 años en este ejemplo te sube la cuota menos de 80 € y te devuelve 12.860 €.
El plazo no solo mueve la cuota: mueve a qué hipotecas llegas
Hay una segunda razón para estirar el plazo que no aparece en los simuladores, y para mucha gente es la que manda. El banco no mira solo si la operación le cuadra a él: mira si la cuota te cabe a ti, como proporción de tus ingresos. Bajar la cuota es, literalmente, la palanca que hace entrar una operación que no entraba.
Y con las cifras de arriba ya sabes cuánta palanca te da cada estirón: 204,68 €, 121,28 € y 79,60 € al mes por cada cinco años de más sobre el mismo capital. Si la operación se cae por 100 € de cuota, alargar de 20 a 25 años la salva; si se cae por 250 €, no la salva ni pasar de 25 a 30, y el problema no es el plazo sino el capital.
Qué porcentaje de tus ingresos admite cada entidad no lo publican de forma comparable, así que aquí no ponemos un número: lo desarrollamos, con lo que sí está publicado, en cuánto te dan de hipoteca según tu sueldo, que responde la variable anterior a esta —cuánto capital— mientras que aquí decidimos en cuántos años se devuelve.
El techo del plazo existe, pero no es un muro
Cada entidad fija su plazo máximo y casi siempre lo ata a la edad a la que terminaría el préstamo. Banco Sabadell, por ejemplo, publica su ejemplo a 30 años y para otros plazos remite a su oficina (comprobado en su web el 25 de septiembre de 2026). Eso no es lo mismo que decir que solo concedan 30 años: es el plazo del ejemplo que han elegido publicar, y el resto se habla.
Esta distinción no es un tecnicismo. Un plazo máximo publicado es el punto de partida de una negociación, no un no: quien tiene 42 años y le cuadra la cuota a 28 años hace bien en preguntarlo antes de darlo por perdido. La mitad de esta pregunta —hasta qué edad te dan una hipoteca y cómo se cuenta— la respondemos en hasta qué edad te dan una hipoteca.
[!clave] El plazo más corto que puedas pagar sin apurar. Cada cinco años de más cuestan casi lo mismo en intereses (entre 11.952 € y 12.860 € en este ejemplo) y cada vez alivian menos la cuota: 204,68 €, luego 121,28 €, luego 79,60 € al mes.
Elegir plazo largo y amortizar no es lo mismo que elegir plazo corto
Queda la parte que nadie escribe porque no vende nada: el plazo se puede cambiar después, pero no en las dos direcciones por igual.
- Acortarlo es amortizar anticipadamente, y es un derecho del prestatario. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario limita lo que la entidad puede cobrar por ello, con topes distintos según el préstamo sea fijo o variable y según cuándo se amortice. Los límites concretos, con lo que dice la norma, están en cuándo compensa amortizar la hipoteca anticipadamente.
- Alargarlo una vez firmado es una novación del contrato, y eso no es un derecho: depende de que el banco acepte y de lo que cueste la operación.
Así que las dos estrategias no son simétricas. Firmar a 30 años y amortizar cuando sobre dinero te deja la puerta abierta a las dos cosas, a cambio de pagar mientras tanto la parte cara de la curva. Firmar a 15 años te ahorra esos intereses desde el primer día, a cambio de una cuota que no podrás bajar si las cosas se tuercen, salvo que el banco quiera. No hay una respuesta buena para todo el mundo: hay una pregunta previa, que es cuánto margen te deja tu cuota.
Con la cuota decidida, el siguiente paso es contra qué la comparas: los tipos, las bonificaciones y lo que cuesta mantenerlas están, entidad a entidad y con su fecha de comprobación, en nuestro ranking de hipotecas.
[!aviso] Las cifras de la tabla son un cálculo nuestro sobre el importe y el tipo del ejemplo que publica Banco Sabadell, no una oferta: tu tipo dependerá de tu perfil. Y las condiciones las fija cada entidad y pueden cambiar, así que conviene comprobarlas en su web antes de contratar.
