Novación hipotecaria es el nombre legal de algo muy concreto: cambiar alguna condición de tu hipoteca de mutuo acuerdo con tu mismo banco, sin pasar por ninguna otra entidad. El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 dice qué se puede tocar en esa escritura: «la ampliación o reducción de capital», «la alteración del plazo», «las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente», «el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo» y «la prestación o modificación de las garantías personales». Cinco puertas, no una sola.
En qué se diferencia de la subrogación, y por qué se confunden
Las dos cambian condiciones de una hipoteca ya firmada, y ahí se acaba el parecido.
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| ¿Cambias de banco? | No, sigues con el mismo | Sí, te vas a otro |
| ¿Qué puedes modificar? | Capital, plazo, tipo, sistema de amortización, garantías | Solo el tipo de interés y el plazo |
| ¿Tu banco está obligado a aceptar? | No, decide él | No puede impedirlo; solo puede igualar la oferta en 15 días |
La subrogación es, en la práctica, la herramienta de presión: pedir una oferta a otra entidad obliga a tu banco a reaccionar con un plazo legal encima. La novación es lo contrario, una conversación directa con tu banco que él puede aceptar, rechazar o negociar a su manera, sin ningún reloj legal que le obligue a responder en un plazo concreto.
Lo único con tope legal de comisión: alargar el plazo
Aquí es donde más se confunde la gente, porque no hay un único «precio de la novación»: depende de qué estés cambiando.
El artículo 10 de la Ley 2/1994 es literal y solo cubre un caso: «en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 por ciento de la cifra de capital pendiente de amortizar». Si tu hipoteca tiene 140.000 € pendientes y solo alargas el plazo para bajar la cuota, tu banco no puede cobrarte más de 140 € por el cambio.
Donde sí hay un ahorro fijo para cualquier novación, cambies lo que cambies, es en los aranceles de notaría y registro: el artículo 8 de la misma ley los calcula, para «las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación», como «documento sin cuantía» en notaría y con una reducción del 90 % sobre el capital pendiente en el registro. Es el mismo trato barato que ya tiene la subrogación, y muchas veces se olvida que también cubre a la novación. Fuera de ese arancel reducido, quién paga cada gasto de la hipoteca sigue el reparto general entre banco y cliente.
El impuesto que te ahorras, y el que no
El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados la escritura de novación «pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor» cuando la modificación «se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas». Cambiar tipo, plazo, o los dos: sin impuesto.
Esa exención está escrita a propósito para esos dos supuestos, y no para los otros tres que permite el artículo 4.2. Si lo que cambias es el capital o el sistema de amortización, esta exención concreta no te cubre, así que conviene preguntar al banco o a la gestoría si ese tipo de cambio genera o no el impuesto antes de dar nada por hecho.
Qué papeles tienes que exigir antes de firmar
La novación no es un trámite informal al margen de la normativa hipotecaria. El Banco de España lo dice en su propia guía: desde que entró en vigor la Ley 5/2019, «el prestamista deberá informar al prestatario de los contenidos que se hayan modificado respecto a lo contratado inicialmente». Y esto no se queda solo en las hipotecas firmadas después de esa fecha: la disposición transitoria primera de la ley extiende ese mismo deber de información a las hipotecas anteriores a 2019 que se noven o se subroguen después de su entrada en vigor.
En la práctica, antes de firmar una novación tienes derecho a que tu banco te detalle, por escrito, exactamente qué condición cambia respecto a la que firmaste, y no solo la nueva cuota. Pídelo siempre por escrito: es la única forma de comparar lo que tenías con lo que te ofrecen, en vez de fiarte de lo que te cuenten por teléfono.
Qué pasa con la tasación y el estudio de solvencia
Ni la Ley 2/1994 ni la guía del Banco de España obligan a una nueva tasación o a un nuevo estudio de solvencia completo para hacer una novación: lo que dice el supervisor es que el banco analiza «la viabilidad económica de la operación y el mantenimiento de la garantía» antes de decidir si accede. Qué documentación te pide en concreto para hacer ese análisis —una nueva tasación, tus últimas nóminas, tu vida laboral— lo decide cada entidad según el caso: no hay un listado legal cerrado. Si tu banco te la pide, es su criterio comercial, no una exigencia de la ley.
Cuándo conviene una novación y cuándo una subrogación
La novación tiene sentido cuando tu banco está dispuesto a mejorarte de verdad y quieres evitar los trámites y el tiempo de cambiar de entidad: es más rápida y, en los casos de tipo y plazo, más barata en impuestos. La subrogación tiene sentido cuando tu banco no se mueve: ahí una oferta de otra entidad es lo único que activa un plazo legal que le obliga a reaccionar.
Antes de pedir cualquiera de las dos, merece la pena mirar qué está ofreciendo hoy el resto del mercado en nuestro ranking de hipotecas, con cada condición comprobada contra la web de su banco y su fecha. Y si lo que te interesa no es tanto el tipo como la cuota mensual, conviene leer antes si compensa más reducir la cuota o reducir el plazo al amortizar, porque es la misma pregunta que resuelve una parte de la novación.
El articulado citado corresponde al texto consolidado de la Ley 2/1994 y a la guía del Portal del Cliente Bancario del Banco de España, comprobados el 10 de octubre de 2026. Esta información es divulgativa y no constituye asesoramiento financiero personalizado: las condiciones concretas de cada novación las fija tu banco caso por caso.
