La respuesta corta es que, desde la Ley 5/2019, casi todos los gastos de constituir una hipoteca los paga el banco porque la ley se lo impone: la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados. A ti te corresponden la tasación del inmueble y las copias de la escritura que pidas.
Así que la pregunta útil ya no es quién paga la notaría. Es esta otra: qué es lo que sí te pueden seguir cobrando. Y la lista es mucho más corta de lo que parece.
El reparto, concepto a concepto
El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 no es una recomendación ni una práctica del sector: es una regla imperativa, idéntica en todas las entidades. Sus cuatro reglas, con sus palabras:
| Concepto | Quién lo paga | Lo que dice la ley |
|---|---|---|
| Gestoría | El banco | «los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista» |
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco | «el prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario» |
| Copias de esa escritura | Quien las pida | «los de las copias los asumirá quien las solicite» |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | El banco | «los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista» |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | El banco | se paga «de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable» |
| Tasación del inmueble | Tú | «los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario» |
La última fila del impuesto necesita una pieza más, porque la Ley 5/2019 remite a la norma fiscal y no lo resuelve ella. Esa norma es el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». Esa redacción la introdujo el Real Decreto-ley 17/2018 y se aplica a los hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018. Dicho en llano: el AJD de tu hipoteca lo liquida y lo paga el banco, y eso no se negocia con nadie.
Lo que queda fuera del reparto, que es donde se va el dinero
Tres cosas no están en esa lista, y son justo las que conviene mirar.
La comisión de apertura. No es un gasto de formalización, es un precio del préstamo, y la ley permite seguir cobrándola. Tiene que estar pactada y figurar por escrito antes de la firma, y va incluida en la TAE —así que, al comparar dos ofertas, no la sumes aparte: ya está contada dentro de ese porcentaje—. Es el renglón que más varía de una entidad a otra.
Las copias de la escritura. Las paga quien las pide. Es una cantidad menor, pero explica por qué en tu factura de notaría puede aparecer algo a tu nombre aunque el arancel de la escritura lo haya pagado el banco.
Los gastos de la compraventa, que son otra operación. Esta es la confusión que más dinero hace calcular mal. Comprar una casa con hipoteca son dos contratos: la compraventa entre el vendedor y tú, y el préstamo entre el banco y tú. El reparto del artículo 14 solo toca el segundo. La notaría de la escritura de compraventa, su inscripción en el Registro y el impuesto que grava la compra —ITP si la vivienda es de segunda mano, IVA más AJD si es nueva— son tuyos, y no los paga el banco por mucho que te financie el 80 %. Cuánto hay que tener ahorrado contando esa parte está calculado en cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa; aquí solo importa saber que esa factura existe y que es distinta de esta.
Si tu hipoteca es anterior a la ley, estás en otro régimen
La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 establece como regla general que sus disposiciones no se aplican con carácter retroactivo a los contratos celebrados antes de su entrada en vigor. La ley se publicó en el BOE el 16 de marzo de 2019, así que si firmaste bastante antes, este reparto no es el tuyo.
Lo que te aplica entonces es la cláusula de gastos de tu propia escritura y lo que los tribunales hayan dicho sobre cláusulas de ese tipo. Es un camino distinto, con sus propios plazos y su propio análisis caso por caso, y no se resuelve leyendo un artículo: el punto de partida razonable es releer tu escritura, reclamar primero al servicio de atención al cliente de tu entidad y, si no hay respuesta, acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España. Aquí no se cifra cuánto se recupera ni se promete que se recupere nada, porque eso depende de qué ponga exactamente tu contrato.
El momento en que sabes la cifra exacta: antes de la notaría
El mismo artículo 14.1 que reparte los gastos obliga al prestamista a entregarte, antes de firmar, «información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario». Y a hacerlo con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma, junto con la Ficha Europea de Información Normalizada y el resto de la documentación precontractual.
O sea que la cifra no se descubre en la notaría: llega por escrito y con tiempo para compararla con otra oferta. Cómo funciona ese plazo y qué pasa el día anterior a la firma está contado en cuánto tarda en firmarse una hipoteca.
Lo único que de verdad separa una hipoteca de otra al firmar
Aquí está el fondo del asunto. Si la ley iguala notaría, gestoría, registro e impuesto en todas las entidades, entonces, en gastos de constitución, solo quedan dos renglones comparables: qué comisión de apertura declara cada hipoteca y quién paga la tasación. Esto es lo que publica cada entidad en las fichas verificadas de nuestro comparador de hipotecas, releídas hoy una a una:
Comisión de apertura. La declaran dos: Bankinter, 500,00 € (ficha comprobada el 1 de octubre de 2026), que su propia página dice que está incluida en el cálculo de su TAE; y Unicaja, un 0,15 %, que sobre 150.000 € son 225 € (comprobada el 4 de octubre de 2026). Declaran expresamente no cobrarla Banco Santander, Openbank, las tres de Banco Sabadell, ABANCA, Pibank, Kutxabank en su hipoteca joven, Ibercaja, BBVA y MyInvestor —esta última con una condición que conviene leer: sin comisión de apertura al comprar vivienda habitual hasta el 80 % del valor de tasación—. Las fichas que no declaran nada sobre este campo no entran en la lista, porque de un silencio no se deduce ni que la cobren ni que no.
Tasación. Es el gasto que la ley te atribuye a ti, y por eso es donde una entidad puede diferenciarse de verdad. Kutxabank publica su importe, 354,53 €, a cargo del cliente (comprobada el 3 de octubre de 2026). Bankinter publica 283,93 € y declara asumir gestoría, registro, notaría e impuesto de actos jurídicos documentados (1 de octubre de 2026). Pibank declara hacerse cargo de todos los gastos de formalización, incluida la tasación, si se hace con ellos —y que si la aportas tú su TAE sube al 3,84 % (recomprobado el 6 de octubre de 2026)—. Y MyInvestor declara asumir el impuesto, la notaría, la gestoría, el registro y la tasación (22 de septiembre de 2026).
Ese último dato es el ejemplo perfecto de por qué el suelo legal no es un techo: la ley dice que la tasación es tuya, y aun así hay entidades que la asumen como condición comercial. Son condiciones que cada entidad fija y puede cambiar, así que lo sensato es comprobarlas en su web —y en tu propia documentación precontractual— antes de contratar.
Y una advertencia para que la comparación sea honesta: la tasación sirve para fijar el valor de referencia sobre el que el banco calcula cuánto te presta, y eso no siempre es el precio que pagas por la casa. Esa diferencia, que decide cuánta entrada necesitas, está explicada en si el banco financia sobre la tasación o sobre el precio de compra.
Al terminar, lo que te llevas es una lista corta que puedes llevar a la oficina: cuatro conceptos que no te pueden cobrar, dos que sí, un documento donde mirarlos por escrito diez días antes de firmar, y las cifras verificadas con las que comparar esos dos renglones.
