Cuánto tarda en firmarse una hipoteca: los diez días que la ley te obliga a esperar

Nadie fija cuánto tarda una hipoteca entera, pero sí hay un plazo que no se puede saltar: diez días naturales entre que el banco te entrega la FEIN y el día que firmas. Lo impone el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, y se le suma una visita al notario obligatoria y gratuita que tiene que ocurrir, como tarde, el día anterior a la firma. Todo lo demás —tasación, estudio de riesgos, papeleo— depende de tu operación y no tiene plazo legal.

Lo importante es de quién son esos diez días. No son del banco para terminar de tramitar: son tuyos para leer lo que vas a firmar.

Los siete documentos que te tienen que dar, y cuándo

El artículo 14.1 de la Ley 5/2019 obliga al prestamista, al intermediario de crédito o a su representante designado a entregarte, «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato», estos documentos:

1. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el modelo del Anexo I de la ley, con las condiciones de tu préstamo.
2. La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que te avisa de las cláusulas sensibles: índices de referencia oficiales, límites mínimos al tipo de interés, vencimiento anticipado por impago, reparto de gastos y si el préstamo está en moneda extranjera.
3. Un documento separado con las cuotas en distintos escenarios de tipos, pero solo si el préstamo es a tipo variable. Es la única parte del paquete que cambia según elijas una hipoteca fija o una variable.
4. Una copia del proyecto de contrato, que la ley exige que se ajuste a los documentos anteriores e incluya «de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato».
5. Información clara y veraz de los gastos, separando los que corresponden al prestamista de los que corresponden a ti — un reparto que ya no se negocia y que está desglosado concepto a concepto en quién paga los gastos de la hipoteca.
6. Las condiciones de las garantías del seguro que la entidad exija, por escrito.
7. La advertencia de que tienes derecho a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elijas.

Son días naturales: los sábados, domingos y festivos cuentan. Y son un mínimo, no un máximo — nada impide que entre la FEIN y la firma pasen tres semanas.

Por qué no se puede acortar aunque todos tengan prisa

Esta es la parte que convierte el plazo en un derecho real y no en una recomendación. El artículo 15.5 de la misma ley lo cierra por el otro extremo:

«Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1, o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.»

Es decir: no depende de la buena voluntad del banco ni de que tú insistas. Si los papeles no llegaron a tiempo, el notario no puede autorizar la escritura. Y como la obligación de entregarlos es del prestamista, es su cumplimiento el que tiene que quedar acreditado documentalmente: el notario, dice el apartado 2, verifica «la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos» del artículo 14.1.

La cita con el notario que casi nadie sabe que existe (y es gratis)

El artículo 15 crea un trámite que mucha gente descubre cuando se lo comunican: antes de firmar hay que ir al notario una primera vez, y esa visita no es la firma.

El apartado 1 dice que, durante esos diez días, «el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento». El apartado 3 pone la fecha límite: como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública.

En esa comparecencia el notario levanta un acta notarial previa en la que, según el apartado 2, tiene que constar el cumplimiento de los plazos de entrega, las cuestiones que tú plantees y el asesoramiento que te ha dado. Además, la ley le obliga a informarte «de manera individualizada» de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y la FiAE, y a hacerte un test: «el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada».

El test no es un examen que se pueda suspender. Es la prueba de que te explicaron las cosas, y por eso el apartado 6 dice que el contenido del acta «se presumirá veraz e íntegro» y hace prueba del asesoramiento prestado.

Y lo que más se ignora de todo esto: no cuesta dinero. El apartado 8 es de una línea y no admite interpretación: «El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno».

La obligación de comparecer, añade el apartado 4, se extiende a cualquier persona física que sea fiadora o avalista del préstamo. Si en tu operación avalan tus padres, tienen que ir ellos también.

El notario lo eliges tú

El artículo 15.1 habla del «notario por él elegido», y el Banco de España lo dice todavía más claro en su Portal del Cliente Bancario: «el prestatario dispone de libertad de elección de la notaría y que las entidades financieras no pueden imponerla». Que la entidad te proponga una notaría con la que trabaja habitualmente es normal; que te la presente como la única posible, no.

¿Y cuánto tarda el proceso entero?

Aquí la respuesta honesta es que no hay plazo legal ni cifra oficial. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España describe la contratación paso a paso y no publica ninguna duración orientativa del conjunto. No la vamos a inventar nosotros: cualquier «entre cuatro y seis semanas» que se lea por ahí es una media comercial, no un plazo que nadie te deba.

Lo que sí se puede describir son los pasos que ocupan el tiempo, y algunas entidades los publican. ING, por ejemplo, detalla en la página de su Hipoteca NARANJA Fija —leída el 15 de septiembre de 2026— una secuencia de cinco fases: simulación, solicitud, envío de documentación, tasación y revisión de la vivienda con nota simple del Registro, y por último firma y formalización, con esta frase sobre lo que va antes de la notaría: «antes de la firma acudirás a la notaría para asesorarte sobre esta documentación».

Traducido a lo práctico, el reparto es este:

• Lo que depende de ti: reunir nóminas, IRPF, vida laboral y datos registrales. Es lo único que puedes acelerar.
• Lo que depende del banco y de terceros: el estudio de solvencia, la tasación y la nota simple. Aquí no hay plazo exigible.
• Lo que no depende de nadie: los diez días naturales desde la FEIN y la comparecencia notarial previa. Esos son fijos.

Qué mirar en la FEIN cuando la tengas

La FEIN es el único documento del proceso donde figura el tipo que te van a aplicar a ti, no el del anuncio. Y el Banco de España explica para qué sirve exactamente: contiene «los datos fundamentales que permiten comparar tu oferta con las de otras entidades», se entrega gratis y funciona «a modo de oferta vinculante».

Ojo con la dirección de esa vinculación, porque se malinterpreta a menudo: la FEIN ata al banco, no a ti. El artículo 14.1.a) dice que tendrá la consideración de «oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días». Tú puedes no firmar.

El renglón donde más aparecen las diferencias es el del tipo bonificado frente al tipo sin bonificar. En las hipotecas del ranking, comprobadas una a una contra la web de su entidad entre el 21 de septiembre y el 2 de octubre de 2026, así queda:

• La mayoría publican un TIN que baja al cumplir las condiciones, y la bajada va de 0,50 a 1,30 puntos: Bankinter del 4,80 % al 3,50 %, Banco Sabadell del 3,75 % al 2,75 % en su fija y del 3,00 % al 2,10 % en su mixta, Banco Santander del 3,96 % al 2,96 %, Ibercaja del 3,10 % al 2,10 % en su tramo fijo, ABANCA del 3,75 % al 3,05 %, y Openbank e ING medio punto cada una.
• Dos cobran lo mismo cumplas o no cumplas: MyInvestor, con un 3,40 % en los dos escenarios, y Pibank, con un 2,70 % en su tramo fijo inicial (ficha recomprobada el 6 de octubre de 2026).
• Las variables no se comparan por TIN, porque pasado el primer año no tienen uno fijo: lo que publican es el diferencial que se suma al Euríbor, y es ese diferencial el que sube cuando dejas de cumplir. En la Hipoteca Joven de Kutxabank va de Euríbor + 0,39 % a Euríbor + 1,39 %, en la variable de BBVA de Euríbor + 0,60 % a Euríbor + 1,60 % y en la de Banco Sabadell de Euríbor + 0,50 % a Euríbor + 1,50 %: un punto entero en las tres. Llevado a TAE con el ejemplo que publica cada banco, Kutxabank pasa del 4,70 % al 4,06 %, BBVA del 5,26 % al 4,50 % y Banco Sabadell del 5,05 % al 4,46 %.

Ese es el número que tienes que localizar en tu FEIN: no el que el banco anuncia, sino el que se te aplicaría si algún mes dejas de cumplir una condición. Entre la hipoteca fija más barata del ranking sin bonificar y la más cara hay más de un punto de diferencia.

Y hay un caso que enseña por qué no basta con mirar el TIN. Según el ejemplo representativo que recoge la ficha de ING, comprobada el 22 de septiembre de 2026, bonificarse le baja el TIN del 4,50 % al 4,00 % y le sube la TAE del 4,62 % al 4,73 %, porque los seguros que exige cuestan más de lo que ahorra la bajada del tipo. Un apunte de método: esa página pinta sus ejemplos representativos con JavaScript y llega sin rellenar a una lectura automática, así que ese dato concreto se lee con navegador y va siempre con la fecha en la que se leyó. El cálculo completo, banco a banco, está en nuestro análisis de si compensa contratar los seguros de la hipoteca.

La lección es la de siempre: la TAE es la única cifra que mete dentro las comisiones y los gastos, y por eso es el primer renglón que hay que comparar entre tu FEIN y lo que el banco anunciaba.

Qué hacer con tus diez días

1. Fecha la entrega. Anota el día que recibes la FEIN. Ese es el día cero, y es la fecha que el notario va a comprobar.
2. Compara la FEIN con lo anunciado, renglón a renglón: TIN sin bonificar, TIN bonificado, TAE, plazo, comisiones y qué productos condicionan el tipo.
3. Comprueba que la FiAE menciona lo que esperas: límites al tipo de interés, reparto de gastos, vencimiento anticipado.
4. Escribe tus dudas antes de ir al notario. Esa comparecencia es gratuita y el asesoramiento es tuyo; desaprovecharla es desaprovechar lo único gratis del proceso.
5. Si algo no cuadra, todavía estás a tiempo. La oferta vincula al banco durante ese plazo, no al revés, y puedes contrastarla contra lo que publican las demás entidades en nuestro ranking de hipotecas, donde cada cifra lleva la fecha en la que se leyó en la web de su banco.

Ahí está la idea que resume el artículo: lo que se compara no es una tabla contra un recuerdo, sino dos documentos fechados. La FEIN lleva su fecha y nuestras fichas llevan la suya.