Sobre el menor de los dos. Cuando un banco publica que financia «hasta el 80 %», ese porcentaje se aplica a la menor de estas dos cifras: el precio que has pactado con el vendedor o el valor que dé la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco calcula sobre la tasación, y la diferencia entre las dos cifras la pones tú entera, además de la entrada que ya tenías prevista.
Con números, que es donde se ve: una casa pactada en 200.000 € y tasada en 190.000 €. El 80 % no son 160.000 €, son 152.000 €. Tu entrada pasa de 40.000 € a 48.000 €. Ocho mil euros que aparecen de golpe, semanas después de haber firmado el contrato de arras y con el precio ya cerrado con el vendedor. Es aritmética sobre supuestos nuestros, no una estimación de mercado: si tu caso son otras cifras, la cuenta se rehace igual.
Esa es la letra pequeña que más dinero mueve de toda la compra, y casi nunca aparece en la misma frase que el porcentaje.
Por qué el banco mira la tasación y no lo que tú pagas
Porque la tasación no valora tu operación: valora su garantía. El Banco de España lo explica en su Portal del Cliente Bancario: la tasación sirve para que «la entidad sepa cuánto vale esa garantía, para así evaluar, junto a otros aspectos, la cantidad que te puede prestar o el riesgo de la operación».
No es un trámite opcional. El artículo 13 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dice que «los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo», y exige que la haga una sociedad de tasación o un profesional homologado «independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario».
De ahí sale la consecuencia práctica: el precio lo pactáis el vendedor y tú, y el banco no tiene por qué compartirlo. Si el tasador dice que la casa vale menos, el banco presta sobre esa cifra menor. No es que descarte la operación: es que el porcentaje se mide sobre otra base.
Y funciona igual en el sentido contrario, aunque se hable menos: si la tasación sale por encima del precio pactado, el porcentaje se sigue aplicando sobre el precio. No se financia más de lo que cuesta la casa.
Qué publica cada banco: el porcentaje, su condición y sobre qué se aplica
Esto es lo que hay que abrir entidad por entidad, porque nadie lo publica junto. Son las hipotecas que tenemos verificadas, con la fecha en que se comprobó cada una en la web de su entidad:
| Entidad | Porcentaje máximo publicado | Sobre qué valor, según su web | Comprobado |
|---|---|---|---|
| Kutxabank (Hipoteca Joven) | hasta el 95 % | el menor de los dos: valor de tasación o precio de compraventa | 20 sept 2026 |
| Pibank | hasta el 90 % del valor de compra | con un máximo del 80 % del valor de tasación | 23 sept 2026 |
| ING (Naranja Fija) | 80 %, y hasta el 100 % para menores de 36 años con vivienda de menos de 400.000 € | del valor de tasación | 25 sept 2026 |
| BBVA (Variable) | 80 %, y hasta el 95 % con menos de 36 años | sus ejemplos están calculados sobre el 80 % de la tasación | 23 sept 2026 |
| Banco Sabadell (fija, variable y mixta) | 80 % | el menor de los dos: precio de compraventa o valor de tasación | 25 sept 2026 |
| ABANCA | 80 % | el menor valor entre tasación y compraventa | 23 sept 2026 |
| Cajamar | 80 % en vivienda habitual | el menor valor entre compra y tasación | 26 sept 2026 |
| MyInvestor | 80 % | el menor valor entre el precio de compra y el de tasación, sin contar impuestos ni gastos | 22 sept 2026 |
| Banco Santander | 80 % en vivienda habitual | del valor de tasación | 21 sept 2026 |
| Openbank | 80 % en primera residencia | del valor de la vivienda | 23 sept 2026 |
| Bankinter | 80 % | — | 22 sept 2026 |
| Unicaja | 80 % | — | 23 sept 2026 |
| Ibercaja (Vamos Mixta) | 80 %, solo vivienda habitual y desde 100.000 € | — | 2 oct 2026 |
| Banco Mediolanum (Freedom Mixta) | 80 % | — | 22 sept 2026 |
Un guion en la tercera columna significa que nuestra ficha no recoge esa frase, no que la entidad no la publique: la base de cálculo puede estar en su ficha precontractual, en su simulador o en la oferta que te entreguen. Si vas a firmar con una de ellas, pregúntalo y pídelo por escrito.
Tres cosas de esa tabla que conviene leer despacio:
Pibank es el único que publica los dos límites a la vez, y por eso es el mejor ejemplo de lo que explica este artículo: hasta el 90 % del valor de compra, con un máximo del 80 % del valor de tasación (comprobado en su web el 23 de septiembre de 2026). Los dos topes actúan juntos y manda el que primero se agote. Sobre la casa del ejemplo —200.000 € pactados y 190.000 € de tasación—, el 90 % de compra serían 180.000 € y el 80 % de tasación son 152.000 €: se presta 152.000 €.
El porcentaje no es 80 en todas, y la diferencia vale decenas de miles de euros de entrada. Los porcentajes más altos llegan casi siempre con una condición de edad, de producto o de comunidad autónoma, así que no basta con quedarse con el número grande: la condición es parte del dato.
Y un porcentaje publicado es un punto de partida, no un techo cerrado. Publican que financian hasta ese porcentaje, y ese porcentaje se negocia: depende de tu perfil, de tus ingresos y de la operación concreta. Si tu caso se queda cerca del límite, pregúntalo antes de descartar al banco. Lo que decide es la respuesta que te den por escrito, no la cifra del escaparate.
La segunda vivienda baja el porcentaje, y lo publican con cifra
Cuando la casa no va a ser tu vivienda habitual, el porcentaje cae. Entre las hipotecas que tenemos verificadas, las que publican una cifra distinta para segunda residencia la sitúan entre el 60 % y el 75 %: Bankinter publica un 60 % (comprobado el 22 de septiembre de 2026); Banco Santander, Openbank, Banco Sabadell, MyInvestor, Unicaja y BBVA publican un 70 %; e ING, un 75 % (25 de septiembre de 2026).
Con la misma casa de 190.000 € de tasación, pasar del 80 % al 70 % son 19.000 € más de entrada. El resto de condiciones de una compra que no es vivienda habitual —plazos más cortos, tipos distintos, qué pide cada banco— está en el artículo sobre hipotecas para segunda vivienda, y aquí no lo repetimos.
Los dos topes actúan a la vez, y te dan el menor
Hay otro límite además del valor de la casa: el de tus ingresos. Son dos cuentas independientes y el banco te da el menor de los dos resultados.
- El límite por el valor de la casa es el de este artículo: el porcentaje sobre la menor de las dos cifras.
- El límite por tus ingresos es la cuota que el banco admite que pagues, convertida en capital con su tipo y su plazo. Eso cambia mucho de un banco a otro, y está calculado banco a banco en cuánto te dan de hipoteca según tu sueldo.
Puedes cumplir de sobra uno y quedarte corto por el otro. Y solo uno de los dos lo sabes antes de empezar: tus ingresos los conoces, la tasación no.
Qué hacer con esto antes de firmar nada
Tres cosas concretas, en este orden:
- Haz la cuenta con el escenario malo, no con el bueno. Antes de firmar arras, calcula cuánto tendrías que poner si la tasación saliera por debajo del precio pactado. Si esa cifra no la tienes, el margen de maniobra es cero cuando llegue la tasación. Cuánto dinero hay que tener ahorrado en total —entrada, impuestos y gastos— está desglosado en cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa.
- Pregunta por escrito sobre qué valor calcula el porcentaje el banco al que vas. Es una pregunta de una línea y la respuesta cambia tu entrada en miles de euros. Si te contestan «sobre el menor de los dos», ya sabes qué escenario tienes que cubrir.
- Puedes aportar tu propia tasación. El Banco de España explica que la entidad debe aceptar la tasación que aportes siempre que esté certificada por un tasador homologado y no esté caducada. Sirve sobre todo si ya tienes una reciente de la misma vivienda; pregunta antes cuánta vigencia le queda, porque una tasación caducada no vale.
Y una cuestión de calendario que no depende de ti: la Ley 5/2019 obliga al banco a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato». Esos diez días son el plazo legal para leer la oferta con su importe ya fijado, no para descubrir que necesitas 8.000 € más. La tasación llega antes que la FEIN y después de las arras: ahí está el hueco.
Las condiciones las fija cada entidad y pueden cambiar, así que conviene comprobarlas en su web antes de contratar. Las cifras de este artículo salen de las fichas de nuestro comparador de hipotecas, cada una con la fecha en que se comprobó en la página de su banco.
