Metes el precio, tu comunidad, si la casa es nueva o usada, tus ahorros y lo que pides prestado, y el simulador de hipoteca te devuelve cuatro cosas: cuánto dinero necesitas en total (la entrada más los impuestos y los gastos), si te llega con lo que tienes, qué parte de tu sueldo se lleva la cuota y qué hipotecas de las que comparamos te encajan. Cada línea del desglose lleva al lado la norma o la web oficial de donde sale.
Este artículo es la guía para leer esas cifras. Todos los ejemplos están sacados del propio simulador el 20 de octubre de 2026, con los tipos de impuestos y las hipotecas verificadas ese día. Si lo abres otro día, alguna cifra puede haber cambiado: el simulador siempre calcula con lo de hoy.
Lo que le das y lo que te devuelve
Lo mínimo son seis datos: el precio, la comunidad (están los 21 territorios con su ITP propio, incluidos los tres de Euskadi, Navarra, Ceuta y Melilla), si es nueva o usada, si va a ser tu vivienda habitual, tus ahorros y el préstamo con su plazo. Con tus ingresos netos y las cuotas que ya pagas, además, mide el esfuerzo.
Lo que devuelve, de arriba abajo:
- Lo que necesitas frente a lo que tienes. La entrada más los impuestos y gastos, contra tus ahorros. Si falta, te dice cuánto.
- El esfuerzo: todas tus cuotas entre tus ingresos. El simulador usa como umbral prudente que no pase del 35 % de tus ingresos netos.
- El desglose, línea a línea y con su fuente.
- Los consejos que salen de tus números.
- Las hipotecas verificadas con tu cuota en cada una, ordenadas de la más barata a la más cara, y aparte las que no te encajan con el motivo.
Un caso entero: Madrid, 300.000 €, usada
Una persona compra en Madrid una vivienda usada de 300.000 €, pide 240.000 € a 30 años, tiene 75.000 € ahorrados y cobra 3.500 € netos al mes. Esto es lo que devuelve el simulador:
| Línea | Importe | De dónde sale |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 18.000 € | 6 % en la Comunidad de Madrid |
| Notaría de la compraventa | desde 469 € | Arancel de los Notarios (RD 1426/1989), con su rebaja del 5 % y el 21 % de IVA |
| Registro de la propiedad | desde 249 € | Arancel de los Registradores (RD 1427/1989), igual |
| Tasación | 302,71 € | Lo que publica Banco Sabadell en su letra pequeña: «costes de tasación: 302,71 €» |
| Gastos de la hipoteca | 0 € | Los paga el banco (Ley 5/2019, art. 14.1.e) |
| Impuestos y gastos | 19.021 € | |
| Entrada (el 20 %) | 60.000 € | |
| Necesitas | 79.021 € | Tienes 75.000 €: faltan 4.021 € |
Y el esfuerzo: con la Hipoteca Mixta de Banco Sabadell, cuyo tramo fijo es del 2,10 % TIN, la cuota sale en 899 € al mes, el 25,7 % de sus ingresos: por debajo del umbral del 35 %.
Tres cosas de esa tabla que conviene leer bien:
- «Desde» en notaría y registro quiere decir que es el mínimo del arancel oficial para ese precio. No incluye las copias de la escritura ni los folios, que dependen de cada escritura. Por eso no se da como cifra cerrada.
- La tasación no la publica cada banco. Si no la sabes, el simulador usa el coste que sí publica alguno de ellos, como los 302,71 € de Banco Sabadell. Si ya sabes lo que te cuesta, escríbela en «Afinar».
- La gestoría no aparece, porque no hay un precio oficial que poner. Si vas a usar una, escribe lo que te cobra y se suma.
Y una cuarta, que es la que más dinero suele sorprender: los gastos de la hipoteca son 0 €. La notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura del préstamo los paga el banco por ley desde 2019. Lo explicamos con detalle en quién paga los gastos de la hipoteca.
Si faltan 4.021 €, pedir más préstamo no suele arreglarlo: las hipotecas verificadas que publican hasta dónde llegan se quedan en el 80 % del menor entre el precio y el valor de tasación, como las de Banco Sabadell y la Fija de MyInvestor. El simulador te lo dice así, y para saber cuánto ahorrar antes de empezar a buscar tienes cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa.
El ITP se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia
Es la línea que más gente calcula mal. El ITP de una vivienda usada no se paga necesariamente sobre lo que pagas: se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Si el Catastro dice que tu casa vale más de lo que has pactado, el impuesto va sobre la cifra del Catastro.
En el mismo caso de Madrid, si el valor de referencia fuera de 320.000 €, el ITP subiría de 18.000 € a 19.200 €, y lo que necesitas, de 79.021 € a 80.221 €. Son 1.200 € más por una cifra que no has negociado con nadie.
El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro. Si es mayor que tu precio, escríbelo en «Afinar» del simulador y verás el impuesto real. Si no lo escribes, el simulador calcula sobre el precio y te recuerda que lo mires.
«Podrías pagar X € menos si…», y por qué no lo descontamos
Muchas comunidades tienen tipos reducidos: por edad, por ser familia numerosa, por discapacidad o por el precio de la vivienda. El simulador distingue dos casos:
- Los que puede comprobar con lo que le has dicho (tu edad, si es vivienda habitual, el precio) los descuenta directamente, y lo dice: «Ya está descontado arriba».
- Los que dependen de algo que no te pregunta (tu renta, tu patrimonio, si tienes otra vivienda) no los descuenta, y te dice cuánto sería: «podrías pagar X € menos si…».
Un ejemplo con cifras. En Cataluña, una persona de 33 años compra una usada de 250.000 €. El ITP general allí es del 10 %: 25.000 €. Pero la Generalitat tiene un tipo reducido del 5 % para la compra de la vivienda habitual por parte de jóvenes (tarifa tuj), siempre que se cumplan determinados requisitos. El simulador no sabe si los cumples, así que deja el ITP en 25.000 € y te avisa de que podrías pagar 12.500 € menos si es tu caso.
¿Por qué no lo damos por hecho? Porque si lo descontáramos y no lo cumplieras, te diríamos que te llega el dinero cuando te faltan 12.500 €. Preferimos que la cifra de arriba sea la que seguro pagas, y que la rebaja sea una buena noticia que compruebas tú en la web de tu comunidad.
Dos compradores: la rebaja de joven puede cubrir solo la parte de uno
Con dos compradores, el simulador pregunta la edad, la discapacidad y los ingresos de cada uno, y en «Afinar» la parte de la casa de cada uno (por defecto, mitad y mitad). Lo de los impuestos personales se calcula por la parte de cada uno.
En Andalucía hay un tipo reducido del 6 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 € y otro del 3,5 % para los menores de 35 años que compran su vivienda habitual, también hasta ese valor. Si compran a medias una persona de 30 y otra de 40 una usada de 140.000 €:
| Sin decir la relación | Si son pareja de hecho inscrita | |
|---|---|---|
| ITP | 6.650 € | 4.900 € |
| Impuestos y gastos | 7.597 € | 5.847 € |
La diferencia, 1.750 €, sale de una regla concreta. Sin más datos, la mitad de quien tiene 30 años paga el 3,5 % y la de quien tiene 40, el 6 %. Pero la Junta de Andalucía permite que, en un matrimonio o una pareja de hecho inscrita, baste con que uno de los dos cumpla la edad para aplicar la rebaja a toda la compra. No todas las comunidades lo hacen igual: en Cataluña, por ejemplo, la rebaja por discapacidad vale para toda la unidad familiar del IRPF, pero una pareja de hecho solo la aplica a su parte.
Por eso conviene marcar la relación en el simulador cuando sois dos: puede cambiar el impuesto en miles de euros. Y para el banco funciona al revés que para el impuesto: los ingresos y las cuotas de los dos se suman, porque la hipoteca la pagáis juntos.
La tasación: si sale por debajo del precio, pones tú la diferencia
El banco presta un porcentaje, normalmente hasta el 80 %, sobre el menor entre el precio y el valor de tasación. Si la casa de Madrid de 300.000 € tasara en 280.000 €, el 80 % no serían 240.000 €, sino 224.000 €: 16.000 € más de entrada que no estaban en ninguna cuenta.
El simulador lo enseña de dos formas. Si escribes la tasación, recalcula y te dice cuántas hipotecas siguen encajando: con esa tasación de 280.000 €, las que publican que financian hasta el 80 % del menor entre el precio y la tasación —las de Banco Sabadell o la Fija de MyInvestor— se quedan en 224.000 € y ya no cubren los 240.000 € del ejemplo. Las de Caixa Guissona no recogen en su ficha hasta cuánto financian, así que el simulador no puede descartarlas: si te interesan, pregúntaselo antes de contar con ellas. Si no la escribes, te avisa con una tasación un 5 % por debajo para que veas el riesgo antes de pagar la señal.
La explicación completa, con lo que publica cada banco, está en el banco financia el 80 % de la tasación o del precio.
La cuota bonificada y lo que cuesta bonificarse
La cuota que ves en cada hipoteca es la bonificada, la que pagas si contratas lo que el banco te pide: nómina, seguros, tarjeta… En el caso de Madrid, la Hipoteca Mixta de Banco Sabadell sale a 899 € al mes. El simulador te dice también cuánto sería sin contratar nada: 1.012 € al mes.
Esa diferencia, 113 € al mes, no es un ahorro gratis. Los seguros que te bonifican tienen su propio coste, y a veces cuestan más de lo que ahorras en cuota. Cómo hacer esa cuenta, en bonificaciones de hipoteca: ¿compensa contratar los seguros?
El simulador también te avisa cuando una hipoteca pide más ingresos de los que has puesto: en el caso de Madrid, la de MyInvestor. La verás abajo, en «no te encaja», con lo que pide. Para el otro lado de la pregunta, cuánta casa te permite tu sueldo, está cuánto te dan de hipoteca según tu sueldo.
Vivienda nueva: IVA y AJD en lugar de ITP
En una vivienda nueva no se paga ITP, sino IVA (el 10 % en vivienda, estatal) más el AJD de la escritura, que fija cada comunidad. En Canarias es el IGIC, y en Ceuta y Melilla, el IPSI.
Con una nueva de 200.000 € en la Comunitat Valenciana, el IVA son 20.000 € y el AJD, 200 €. Ahí la Generalitat Valenciana aplica un 0,1 % a la escritura de la vivienda habitual en lugar del 1,4 % general, y el simulador ya lo descuenta. Impuestos y gastos: 21.213 €. Con 60.000 € ahorrados y la entrada del 20 % (40.000 €), necesitas 61.213 €: faltan 1.213 €.
Lo que el simulador no incluye
Para que no te lleves sorpresas, esto queda fuera:
- Los seguros, de hogar o de vida, que pague cada uno.
- Las copias de la escritura y los folios de notaría y registro, que dependen de cada escritura. Por eso esas líneas van con «desde».
- Las ayudas autonómicas para jóvenes, como avales o ayudas para la entrada. Te avisa de que existen, pero no las suma, porque dependen de requisitos que no te pregunta.
- La gestoría y la inmobiliaria, salvo que las escribas. La comisión de la inmobiliaria se calcula con su 21 % de IVA.
Cómo sacarle partido
Empieza con tus seis datos y mira la primera cifra: lo que necesitas frente a lo que tienes. Si falta dinero, mueve el precio hacia abajo antes que el préstamo hacia arriba. Después mira el esfuerzo: el simulador te avisa a partir del 30 %, y por encima del 35 % ya pasas del umbral que usa como prudente. Y antes de dar ninguna señal, haz tres cosas: escribe el valor de referencia del Catastro, pide la tasación si puedes y marca la relación si compráis dos.
Cuando tengas tu cifra, compara las hipotecas en el ranking de hipotecas, donde están ordenadas por su nota y con su letra pequeña a la vista. Y vuelve al simulador cada vez que cambie algo: el precio, tus ahorros o tu comunidad.
